Pemerintah melalui Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) mendorong pengembang nasional ikut andil dalam pembangunan hunian berbasis transit atau Transit Oriented Development (TOD) di tanah air, khususnya Jabodetabek.

Upaya itu guna optimalisasi lahan di perkotaan namun tetap memenuhi kebutuhan hunian layak bagi masyarakat termasuk generasi milenial.

“Hunian berbasis TOD ini merupakan peluang bagi pengembang swasta untuk ikut andil dalam pembangunan perumahan di kawasan perkotaan,” ungkap Direktur Jenderal Perumahan Kementerian PUPR Khalawi Abdul Hamid dalam sebuah diskusi di Bogor, Jawa Barat, baru-baru ini.

Untuk mendukung program tersebut, imbuh Khalawi, Kementerian PUPR bersama kementerian dan lembaga terkait lainnya siap menggandeng sejumlah asosiasi pengembang perumahan serta para pengusaha guna menyusun konsep TOD sehingga lebih menarik dan menjadi solusi hunian bagi masyarakat di masa mendatang.

Pada 2019, Kemenhub, Kementerian BUMN dan Perumnas telah memulai pembangunan TOD melalui ground breaking di sejumlah daerah khususnya di simpul-simpul transportasi di Jabodetabek. “Pembangunan TOD sangat diperlukan ke depan untuk menyelaraskan pembangunan perumahan bagi masyarakat di perkotaan,” papar Khalawi.

Pengembangan TOD akan masuk dalam Renstra Kementerian PUPR 2020-2024 dalam upaya pengembangan perumahan dan sekaligus mendukung Program Sejuta Rumah.

Khalawi menambahkan, pihaknya kini tengah menyusun kerangka kebijakan operasional dalam pembangunan TOD untuk optimalisasi penggunaan lahan yang terintegrasi dengan simpul-simpul transportasi.

TOD yang dibangun secara vertikal juga menjadi hunian layak bagi masyarakat dan membantu masyarakat di perkotaan agar lebih mudah dalam mobilisasinya.

“Beberapa waktu lalu pemerintah juga telah melaksanakan ground breaking TOD tidak jauh dari Stasiun Rawa Buntu. Dari target pembangunan enam tower, sebanyak dua tower nantinya akan dimanfaatkan untuk tempat tinggal MBR,” kata dia.

Dalam Perpres Nomor 60 Tahun 2020 tentang Rencana Tata Ruang Kawasan Perkotaan Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi, Puncak, dan Cianjur (Jabodetabek-Punjur) telah ditetapkan 24 kawasan TOD di kawasan Jabodetabek.

Direktur Jenderal Tata Ruang Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) Abdul Kamarzuki mengungkapkan pengembangan kawasan TOD dilakukan untuk menjawab persoalan kemacetan yang terjadi. Menurut dia, rencana pengembangan TOD yang paling optimal hanya 24 karena hal itu menyangkut dengan pusat 

pemukiman.

“Dari draf awal yang diajukan Badan Pengelola Transportasi Jabodetabek (BPTJ) ada 52 rencana kawasan TOD. Tapi itu kami review ulang sehingga dalam Perpres Jabodetabek-Punjur hanya ditetapkan 24,” ungkap dia, beberapa waktu lalu.

Ke-24 TOD tersebut adalah Balaraja, Baranangsiang, Bekasi, Bekasi Timur, Blok M, Bogor, Cibinong, Cikarang, Cinere, Ciputat-Jurangmangu, Depok Baru, Dukuh Atas, Grogol, Jakarta Kota, Kampung Rambutan.

Kemudian, TOD Lebak Bulus, Pasar Senen, Poris-Tangerang, Rawa Buaya, Rawa Buntu, Tanang Abang, TOD Tanjung Priok, dan TOD Tigaraksa.

Butuh Regulasi Jelas

Sebelumnya, Wakil Ketua Umum Koordinator DPP REI bidang Tata Ruang dan Pengembangan Kawasan, Hari Ganie menyebutkan konsep pengembangan TOD yang ingin digalakkan pemerintah perlu diperjelas dan diperinci regulasinya sehingga menarik bagi pelaku usaha properti.

Dia mengakui belum banyak pengembang anggota REI yang memahami konsep TOD yang akan dikembangkan pemerintah. Padahal, selama ini sudah banyak anggota REI yang membangun hunian terintegrasi. REI, ungkap Hari Ganie, siap diajak terlibat dalam pembahasan rinci hunian berkonsep TOD.

“Banyak pengembang terutama di Jabodetabek yang membangun properti terintegrasi (mixed use development). Tapi apakah diharuskan terintegrasi dengan stasiun ataukah bagian dari urban development, nah ini perlu diperjelas,” ungkap Hari Ganie.

Menurut dia, pengembangan TOD sejatinya bukan hanya menyangkut persoalan transportasi, tetapi terkait juga dengan urban development. Diantaranya masalah perizinan, pembebasan tanah, Amdal dan sebagainya.

“Ada kawasan inti dan plasma, dan masalah pembebasan tanah ini tidaklah mudah. Pemerintah sebenarnya perlu melakukan penekanan di titik ini sebelum TOD itu diterapkan,” tegas dia.

REI sependapat bahwa pengembangan kawasan TOD merupakan peluang bagi bisnis properti di masa depan, terlebih di Jabodetabek. Terlebih untuk memenuhi kebutuhan hunian generasi muda milenial yang memiliki tingkat mobilisasi yang tinggi.

Menurut Hari Ganie, Indonesia tengah mengalami bonus demografi, sehingga banyak generasi muda yang membutuhkan rumah. REI sudah memonitor potensi pasar milenial ini, khususnya di segmen berpenghasilan sekitar Rp 3 juta sampai Rp15 juta per bulan, dimana populasinya diperkirakan bakal mencapai 30% dari jumlah penduduk Indonesia.

Mayoritas kaum milenial terkonsentrasi di lima kawasan kota yaitu Greater Jakarta, Bogor, Depok, Yogyakarta, Solo-Semarang, Surabaya, Makassar dan Medan Raya yang memiliki penduduk cukup padat. (Rinaldi)

 

Majalah REI