Persatuan Perusahaan Realestat Indonesia (REI) mendorong terbentuknya satu model aturan (rule model) dalam pengembangan kotakota masa depan (future city) dan kota-kota pintar (smart city) di Indonesia. Salah satu cara dengan menggelar event Indonesia Future City bekerjasama dengan Kompas Gramedia Group dan Asosiasi Pemerintah Kota Seluruh Indonesia (Apeksi).

Salah satu tolak ukur keberhasilan pembangunan di Indonesia adalah hadirnya kota-kota baru yang modern, berdaya saing dan mengusung azas kota berkelanjutan. Hal itu selaras dengan apa yang dicanangkan Pemerintah mengenai pembangunan kota-kota masa depan yang meliputi 10 kota baru, 14 kawasan industri baru, dan 10 kawasan wisata baru.

Ketua Umum DPP REI, Soelaeman Soemawinata menyebutkan terobosan yang sudah dilakukan pemerintah terutama dalam pembangunan infrastruktur perlu disikapi swasta dengan melakukan lompatan besar, salah satunya dengan melihat pengembangan yang jauh ke depan seperti pengembangan sentra-sentra pertumbuhan baru di luar Pulau Jawa dengan memperhatikan economic base-nya (industri, pariwisata).

“Langkah ini penting tidak hanya untuk meredistribusi pertumbuhan ekonomi, tetapi juga meredistribusi penyebaran penduduk,” ungkap dia pada diskusi Indonesia Future City bertajuk “Smart Township Development by Private Sector di ICE BSD, Tangerang,” Senin (18/9/2017).

Kenapa harus di luar Jawa? Eman yang kini juga menjabat Ketua Alumni Planologi ITB (API) itu mengungkapkan saat ini pembangunan ekonomi di Indonesia mengalami ketimpangan antara Jawa dan Luar Jawa. Kontribusi Pulau Jawa dalam pembentukan GDP nasional mencapai 74%, sedangkan luar Jawa hanya 26%. Demikian pula dalam penyebaran penduduk, sekitar 70% penduduk Indonesia tinggal di Pulau Jawa.

“Ada ketimpangan yang jelas sekali di depan mata kita. REI sebagai pelaku pembangunan melihat ini semua sebagai opportunity, sebuah peluang. Bagaimana mendorong orang supaya tidak terus berurbanisasi ke Jawa terutama ke Jakarta,” ujar Eman.

Oleh karena itu, REI memberikan dukungan penuh terhadap rencana pemerintah mendorong infrastruktur dan pengembangan kota-kota baru baik yang berbasis industri maupun pariwisata. Asosiasi yang dia pimpin, kata Eman, siap bekerjasama dengan para profesional perencana wilayah dan kota untuk mengindentifikasi lebih lanjut 10 kota baru, 14 kawasan industri dan 10 destinasi pariwisata yang sudah dicanangkan pemerintah.

REI adalah organisasi perusahaan pengembang yang saat ini memiliki anggota lebih dari 3.000 perusahaan di 34 provinsi di seluruh Indonesia. Bidang usaha anggota REI berada di semua sektor dari mulai pengembangan kawasan kota baru, kawasan industri, pariwisata, perkantoran, perdagangan, perhotelan, komersial, terutama perumahan di semua segmen pasar dari realestat hingga rumah rakyat.

Kepala Badan Pengembangan Infrastruktur Wilayah (BPIW) Kementerian PUPR Rido Matari Ichwan, mengakui saat ini ada sejumlah daerah yang sudah dipetakan oleh BPIW untuk dijadikan sebagai kota baru antara lain Kota Maja dan Bandar Kayangan. Selain dua daerah itu pihaknya juga tengah menyiapkan perencanaan infrastruktur untuk pengembangan 10 kota baru lainnya.

“Dalam perencanaan infrastruktur itu sudah kita siapkan seperti di Medan, Padang, Manado, dan Kemayoran (Jakarta),” papar dia seperti dikutip dari Okezone.com. Nantinya dalam pengembangan kota-kota baru tersebut, pemerintah akan menggandeng sejumlah pemangku kepentingan terkait, khususnya para pengembang.

Kesamaan Visi

Pengamat Perkotaan dari Universitas Indonesia, Andy Simarmata, menyebutkan pembangunan kotakota baru dibutuhkan bukan hanya untuk menekan aktivitas urbanisasi, namun juga karena di desa tidak ada pemberdayaan sehingga kehidupan di desa menjadi kurang menarik terlebih bagi kalangan muda.

“Ide kota baru itu bagus, tapi konsep pembangunan yang direncanakan oleh pemerintah pusat tidak disertai dengan mesin ekonomi baru dan hanya mengandalkan perekonomian yang sudah berjalan,” ucap Andy yang dihubungi Majalah RealEstat.

Padahal, mesin ekonomi sangat penting, terutama untuk mendorong kota-kota di luar Jawa, karena di sana tidak ada daerah yang mendapat “luberan” ekonomi dari kota-kota maju di sekitarnya seperti yang terjadi di Pulau Jawa. Selain itu, dengan minimnya mesin ekonomi akan menyulitkan bagi swasta untuk masuk terutama di sektor properti. Tanpa mesin ekonomi sebagai basis pendapatan masyarakat, daya beli masyarakat terhadap produk properti pun dipastikan rendah.

“Pengembang tidak mungkin dilibatkan hanya sebagai penjual rumah semata di kota baru tersebut, namun justru perlu dilibatkan dalam penyediaan beragam kebutuhan fasilitas di kota baru tersebut,” papar Andy.

Selain mesin penggerak ekonomi, dalam mengembangkan kota baru lokasi dan konektivitas juga menjadi hal yang harus diperhitungkan. Sedangkan di sisi regulasi, menurut Andy, baik pemerintah maupun swasta harus menyamakan visi dan misi untuk dijalankan secara konsisten sehingga bisa merealisasikan kota-kota baru yang liveable dan berdaya guna.

“Kita bisa contoh Canberra di Australia, itu adalah kota baru yang jadi pusat pemerintahan, sekaligus menjadi pusat pelatihan militer dari seluruh dunia. Jadi sejak awal dibangun dulu visinya yang jelas,” kata Andy.

Problem lainnya, Indonesia adalah negara dengan kompleksitas tinggi, dimana hampir setiap daerah telah memiliki Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) namun belum mampu menarik investor karena basis ekonomi sebagai mesin penggerak di daerah-daerah masih tergolong rendah. Di sisi lain, jelas dia, pihak swasta yang sudah memiliki lahan memiliki rencana sendiri dalam mengembangkan kota.

Direktur Sinarmas Land, Ignesjz Kemalawarta, pun mendukung pembangunan kota-kota baru masa depan di Indonesia khususnya di luar Jawa. Namun diakuinya tidak mudah untuk menciptakan kota baru yang selanjutnya berubah menjadi green city, sustainable development, dan terakhir smart city.

“BSD City misalnya, untuk sampai ke level smart city seperti sekarang, tidak bisa langsung tapi ada evolusinya. Di BSD untuk sampai seperti sekarang ini kami sampai tujuh kali mengubah masterplan dan itu masih wajar, apalagi untuk perusahaan swasta yang tidak memiliki kemudahan dan suntikan dana negara seperti BUMN,” jelas Ignesjz di diskusi Indonesia Future City.

Saat ini, BSD City sudah sampai pada tahap kota yang berkelanjutan, karena masyarakat mulai familiar dan fasilitas di kawasan itu sudah mulai terbentuk. Di masa mendatang, dengan era teknologi yang makin canggih, BSD juga akan membangun Digital and Creative Hub untuk masyarakat milenial. “Hub tersebut akan menjadi basis untuk pengembangan kawasan,” jelas Igneszj.

Igneszj setuju bahwa pengembangan future city dan smart city di banyak lokasi seperti yang diinginkan pemerintah sulit tercapai tanpa adanya kerja sama berbagai stakeholder, baik pemerintah, swasta, dan masyarakat.

BSD City adalah proyek kota mandiri yang mulai dibangun pada 1984 dengan total lahan mencapai 6.600 hektare dan menjadi salah satu proyek kota mandiri paling tersohor di Jabodetabek, bahkan di Indonesia. Pengembangan sudah menerapkan konsep green city dengan pembangunan pedestrian hingga 20 km, dan bangunan-bangunan perkantoran yang mengusung green building. RIN/TPW