Oleh: Juneidi D.Kamil, SH, Praktisi Hukum Properti dan Perbankan 

Pandemi Covid-19 membuat perolehan laba perbankan semakin sulit. Banyak debitur (nasabah peminjam) yang terdampak wabah ini mengajukan permohonan restrukturisasi. Akibatnya, perbankan harus gencar melakukan penyelamatan dan penyelesaian kredit bermasalah debitur (nasabah peminjam) yang tidak memiliki itikad baik.

Langkah-langkah perbankan ini menjadi peluang bagi investor untuk meraih keuntungan (cuan). Investor dapat mengambil alih (take over) properti macet jaminan bank. Peluang ini sangat menarik karena relatif banyak keuntungan yang diperoleh investor. Meskipun menarik, investor properti harus cerdas (smart) melakukannya.

Bagaimanakah mekanisme take over properti macet jaminan bank yang dapat dilakukan investor?

Akuisisi

Akuisisi perusahaan merupakan mekanisme take over atau pengambilalihan perusahaan dengan cara membeli saham mayoritas. Investor baru menjadi pemegang saham pengendali. Pembelian saham dilakukan dengan membeli saham milik pemegang saham Perseroan Terbatas (PT) milik pengembang yang proyek propertinya menjadi jaminan kredit macet bank.

Akuisisi perusahaan ini berbeda dengan restrukturisasi utang. Dalam peristiwa akuisisi, perusahaan yang mengambil alih (pengakuisisi) maupun perusahaan yang diambil alih (akuisisi) tetap hidup sebagai badan hukum yang terpisah. Selain perusahaan, pengambilalihan perusahaan dapat dilakukan oleh investor perorangan. 

Investor baru masuk ke dalam perusahaan yang sudah mendapatkan fasilitas kredit dari bank. Fasilitas kredit yang terdapat di bank adakalanya masih memiliki sisa kelonggaran tarik atau sisa plafon yang dapat dicairkan untuk penyelesaian proyek properti. Adanya sisa kelonggaran tarik menjadi sumber dana yang sangat membantu tambahan modal kerja perusahaan. Bank akan mensyaratkan agar investor baru dapat meningkatkan kemampuan perusahaan untuk melanjutkan penyelesaian proyek properti sehingga akhirnya kolektibilitas kredit menjadi membaik.

Investor baru yang masuk dalam perusahaan properti sudah mendapatkan perusahaan yang sudah lengkap legalitas badan hukum, perijinan-perijinan dalam melakukan kegiatan usaha, perijinan dalam melaksanakan proyek properti serta legalitas tanah lokasi proyek. Apabila mendirikan perusahaan baru pasti memerlukan waktu, memenuhi kelengkapan prosedur dan mengeluarkan biaya.

Disamping beberapa keuntungan pelaksanaan akuisisi, terdapat beberapa kerugian yang harus disadari oleh investor baru. Perusahaan yang diakuisisi memiliki kolektibilitas kredit macet di bank tercatat dalam Sistem Informasi Layanan Keuangan (SLIK). Investor baru saat melakukan akuisisi sebaiknya mempertimbangkan berapa kewajiban tertunggak serta sampai berapa lama perusahaan tercatat non performing loan (NPL) dalam SLIK apabila kewajiban tunggakannya diselesaikan.

Novasi

Novasi merupakan mekanisme take over dengan cara investor baru sebagai debitur baru menggantikan debitur lama bank. Seluruh hak dan kewajiban yang dimiliki oleh debitur lama beralih menjadi hak dan kewajiban investor yang menjadi debitur baru. Dalam proses alih debitur ini biasanya mensyaratkan terjadinya peralihan hak atas tanah lokasi proyek dari pemilik baru.

Praktek penggunaan instrumen novasi untuk menyelesaian kredit bermasalah dalam praktek perbankan didahului dengan permohonan tertulis yang diajukan debitur lama kepada bank. Bank selanjutnya memastikan apakah investor baru sebagai calon debitur baru yang memenuhi persyaratan bank.

Investor yang melakukan take over dengan cara novasi harus memastikan dalam pelaksanaannya bukan hanya terjadi peralihan utang, tetapi juga terjadi peralihan asset dari debitur lama kepada investor selaku debitur baru. Investor harus memiliki hak serta kewenangan untuk menggunakan perijinan-perijinan atas investasi bisnis properti itu. Kepentingan adanya peralihan utang dan peralihan asset serta kewenangan investor sebagai debitur baru juga merupakan kepentingan bank agar kredit bermasalah bisa diselesaikan.

Investor baru harus menguasai secara fisik dokumen legal bukti penguasaan tanah serta perijinan yang dimiliki debitur lama. Apabila dokumen legal masih menjadi

jaminan dalam pembiayaan bank, maka dokumen legal itu tersimpan sebagai jaminan pembiyaaan bank. Dalam suatu kasus pernah terjadi konflik antara debitur baru dan debitur lama karena debitur lama masih menguasai secara fisik dokumen perijinan investasi properti yang dilakukan. Keadaan ini menimbulkan ke-sulitan bagi investor baru dalam melanjutkan kegiatan pembangunan dan pemasaran properti.

Perjanjian novasi harus dikemas dalam legal drafting yang baik termasuk akta-akta accesoir lain yang dibuat sebagai pengikatan obyek jaminannya. Pelaksanaan novasi harus mengakomodir segala kepentingan terkait proyek properti yang menjadi jaminan kredit macet bank. Sehingga proyek properti yang menjadi jaminan kredit macet dapat diselesaikan sekaligus mendapatkan keuntungan yang layak.

Apabila terjadi sebaliknya, pelaksanaan novasi dapat mengakibatkan munculnya konflik antara debitur lama dan debitur baru. Bahkan konflik itu dapat menjadi risiko hukum baik perdata maupun pidana. Oleh karenanya, investor baru yang mengambil alih lewat novasi dapat melakukan langkah mitigasi risiko bukan justru masuk dalam pusaran konflik.

Investor baru dalam proses novasi menjadi pahlawan bagi bank karena dapat menyelesaikan permasalahan kredit macet. Hubungan antara investor baru dan bank menjadi modal utama bagi investor untuk mendapatkan fasilitas pembiayaan bank dalam setiap investasi properti yang dilakukan. Success story yang diciptakan investor baru menjadi catatan untuk mendapatkan peluang investasi properti selanjutnya.

Dalam novasi, peralihan hak atas tanah ke atas nama pemegang hak baru ini membutuhkan biaya relatif besar seperti biaya Akte Jual Beli (AJB), biaya pajak, biaya-biaya dalam proses balik nama bahkan untuk biaya roya hak tanggungan. Antara debitur lama dan debitur baru serta bank sudah terdapat kesepakatan dalam hal obyek utang dan asset termasuk nilainya serta biaya-biaya lain yang akan dialihkan kepada debitur baru. Beban-beban biaya ini seyogyanya menjadi pertimbangan bijak bagi investor baru yang akan melakukan take over investasi proyek properti yang ditawarkan.

Cessie

Investor properti dapat melakukan take over proyek properti yang menjadi jaminan kredit macet dengan mekanisme cessie. Harus dipahami cessie bukan merupakan peralihan obyek jaminan tetapi peralihan hak atas tagihan (piutang). Bank selaku kreditur mengalihkan dan menyerahkan hak atas tagihannya kepada investor properti baru yang melakukan take over. Kedudukan bank selaku kreditur beralih kepada pelaku usaha properti yang menjadi pembeli cessie (cessionaris).

Hak tagihan bank terhadap debitur kredit macet adalah hak tagihan atas kewajiban kredit debitur macet berupa pokok kredit, bunga dan dendanya. Hak atas tagihan bank terhadap debitur macet dijual dan diserahkan kepada investor yang berminat. Jadi yang dijual bank bukan bukan hak atas tanah dan bangunan milik debitur. Investor yang membeli cessie tidak berarti langsung menjadi pemilik proyek perumahan yang mangkrak tersebut karena posisinya hanya menggantikan kedudukan bank selaku kreditur.

Mekanisme take over dengan cara cessie ini membutuhkan keterampilan yang lebih tinggi dibandingkan dengan mekanisme akuisisi serta novasi. Investor sebaiknya memastikan terlebih dahulu aspek legalitas, finansial, pengikatan jaminan serta teknis transaksi dari skema cessie tersebut secara menyeluruh (due dilligence). Potensi keuntungan dalam skema cessie umumnya relatif tinggi tetapi apabila tidak terampil melakukannya maka justru kerugian yang diperoleh.

Investor harus benar-benar mempertimbangkan secara matang potensi keuntungan yang diperoleh dan tingkat kesulitan dari kemudahan pengembalian investasi. Investor baru harus mempertimbangkan itu sebelum memutuskan apakah penawaran dari bank untuk pengambilalihan proyek properti jaminan kredit macet lewat skema cessie itu diterima atau ditolak.

Penutup

Take over properti macet menjadi jaminan bank dapat menjadi peluang dalam investasi properti. Investor dapat memilih mekanisme take over seperti yang diuraikan di atas dengan segenap kelebihan dan kekurangannya.

Investor properti harus melakukan due dilligence sebelum menentukan pilihan mekanisme take over yang akan dilakukan. Investor properti sebaiknya memanfaatkan tenaga profesional untuk membantu pelaksanaan take over properti macet jaminan bank baik jaminan kredit konsumer maupun jaminan kredit komersial. Dengan memanfaatkan tenaga profesional maka potensi risiko sudah teridentifikasi sejak awal. Aman dan bijaklah dalam melaksanakan take over properti macet jaminan bank. Semoga artikel ini bermanfaat.

 

Sumber:

 

Majalah REI