Oleh: Juneidi D.Kamil, SH, Praktisi Hukum Properti dan Perbankan

Pelaku usaha properti tersentak, saat pengembang properti yang membangun rumah susun diperkirakan di Pengadilan Niaga pada Pengadilan Negeri Jakarta Pusat. Pengembang diperkarakan dalam sengketa utang dengan alasan belum menyelesaikan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS) kepada para pembeli unit-unit satuan rumah susun yang dijualnya.

Majelis Hakim Pengadilan Niaga menjatuhkan putusan menyatakan PT DPS dalam Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) berdasarkan putusan Nomor 110/Pdt-Sus-PKPU/2020/PN-Niaga-Jkt. Pst tgl.17 Juni 2020. Dalam perkara ini, PT DPS berhasil melakukan perdamaian dengan para kreditornya karena mayoritas kreditor sebanyak 98% menyetujui proposal perdamaian yang ditawarkan pengembang.

Perkara sengketa utang ini patut menjadi pembelajaran, bahwa pengertian utang sebaiknya dipahami benar agar pengembang lebih hati-hati.

Pengertian Utang

Pengertian utang dalam Undang-undang No. 37/2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (UUKPKPU) sudah diperluas. Utang adalah kewajiban yang dinyatakan atau dapat dinyatakan dalam jumlah uang, baik dalam mata uang Indonesia maupun mata uang asing, baik secara langsung maupun yang akan timbul di kemudian hari atau kontinjen, yang timbul karena perjanjian atau undang-undang dan wajib dipenuhi oleh Debitor dan bila tidak dipenuhi memberi hak kepada Kreditor untuk mendapat pemenuhannya dari harta kekayaan Debitor (pasal 1 butir 6 UUKPKPU).

Berdasarkan perumusan ini maka pengertian utang tidak dibatasi hanya utang yang berdasarkan dari hubungan hukum pinjam meminjam saja, tetapi dalam pengertian yang luas. Batasan yang diberikan adalah bahwa utang tersebut harus dapat dinyatakan dalam jumlah uang atau memiliki nilai ekonomis.

Dalam perkembangan hukum kepailitan di Indonesia, konsep mengenai utang seringkali menuai perdebatan baik dalam tataran akademis maupun praktis. Banyak silang pendapat diantara Hakim, Pengacara dan para ahli hukum. Mereka berdebat mengenai konstruksi hukum “utang” yang paling baik menjamin keadilan kreditor dan debitor.

Pada awal berlakunya UU No.4/1998 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undangundang Nomor 1 tahun 1998 tentang Perubahan Atas Undang-undang Kepailitan menjadi undangundang, utang ditafsirkan berbeda-benda. Ada yang memberikan pengertian secara sempit, dan ada pula yang memberikan pengertian secara luas.

Dalam pengertian sempit, utang timbul dari perjanjian utang piutang yang berupa sejumlah uang. Sedangkan dalam pengertian luas, utang mencakup kewajiban yang timbul sebagai akibat adanya perjanjian di luar perjanjian utang piutang.

Pernah terjadi putusan yang berbeda antara Majelis Hakim Pengadilan Niaga Jakarta Pusat dengan Mahkamah Agung dalam kasus PT Modern Land Realty Ltd. Dalam putusan Pengadilan Niaga Jakarta Pusat No.07/Pailit/1998/PN.Niaga/Jkt. Pst tanggal 8 Oktober 1998, Majelis Hakim Pengadilan Niaga telah mempertimbangkan bahwa istilah utang dalam pasal 1 ayat 1 UU No.4/1998 tidak hanya mencakup utang dalam suatu perjanjian pinjam meminjam, melainkan juga kewajiban yang timbul dari perjanjian lain atau dari transaksi yang mensyaratkan untuk diadakannya pembayaran.

Sementera itu, Mahkamah Agung RI dalam putusan perkara kasasi No.03/K/N/1998 tanggal 2 Desember 1998 dan perkara peninjauan kembali No.06.PK/N/1999 tanggal 14 Mei 1999 berbeda dengan pendapat Pengadilan Niaga. Mahkamah Agung RI menyatakan bahwa utang dalam dalam pasal 1 ayat 1 UU No. 4/1998 meliputi kepailitan yang didasarkan pada hubungan hukum pinjam meminjam saja.

Perbedaan pendapat atas utang dalam memeriksa permohonan kepailitan tersebut sudah pasti memberikan dampak negatif terhadap implementasi hukum kepailitan karena menimbulkan ketidakpastian hukum. Apabila ada dua permohonan pailit yang berbeda dengan dasar utang dalam hubungan hukum yang sama, karena perbedaan penafsiran atas pengertian utang dapat menimbulkan putusan yang berbeda-beda. Perbedaan ini disebabkan karena perbedaan perspektif hakim dalam menafsirkan undang-undang.

Batasan Minimal Utang

Persoalan utang tidak hanya berkaitan dengan masalah batasan pengertian utang, tetapi juga mengenai jumlah utang. Berapakah jumlah utang yang dapat diajukan dalam suatu permohonan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU)/Kepailitan?

Hukum kepailitan di Indonesia saat ini tidak menganut pembatasan jumlah nilai nominal utang seperti yang terdapat di Negara lain. Mahkamah Agung RI tidak mempermasalahkan masalah besar kecilnya utang, karena utang tetap utang dan tidak tergantung kepada besar atau kecil jumlahnya. Perusahaan atau perorangan yang jumlah utangnya kecil jarang mau dipailitkan, apabila ada kreditor yang mengajukan permohonan pailit mereka akan langsung membayarnya supaya permohonan kepailitan dicabut.

Dalam praktik jarang debitor pailit jumlah utangnya lebih kecil dari harta yang dimilikinya. Kalau harta yang dimiliki lebih besar biasanya debitor tidak akan mau diselesaikan dengan cara kepailitan. Kepailitan akan berdampak negatif saat memulai usaha kembali karena orang tidak akan percaya menginvestasikan modalnya. Di Indonesia mereka yang memohonkan atau dimohonkan pailit utangnya lebih besar dari harta yang dimilikinya dan mereka sudah dalam keadaaan tidak sanggup membayar (insolvensi).

Pembatasan jumlah nilai nominal utang dalam permohonan perkara kepailitan sebenarnya merupakan suatu kelaziman yang dianut di beberapa Negara seperti Singapura, Hongkong, Filipina, Kanada dan bahkan Amerika Serikat. Dalam Undang-undang Kepailitan Singapura misalnya membatasi nominal utang minimal S$10.000 (sepuluh ribu) yang dapat menjadi dasar pengajuan permohonan pailit.

Pembatasan jumlah nilai nominal utang sebagai dasar pengajuan permohonan kepailitan dimaksudkan untuk membatasi permohonan pailit terhadap kreditor yang memiliki jumlah utang yang nilainya kecil (di bawah minimum) dan pembatasan skala penanganan perkara kepailitan. Pembatasan ini sebagai bentuk perlindungan hukum terhadap kreditor mayoritas dari kesewenangan-wenangan kreditor minoritas.

Utang Jatuh Tempo

Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUHPerdata) tidak memberikan suatu rumusan mengenai utang jatuh tempo. Meskipun demikian, jika merujuk pada ketentuan KUHPerdata maka, Debitor adalah lalai, apabila dengan surat perintah, atau dengan sebuah akta sejenis itu telah dinyatakan lalai, atau demi perikatannya sendiri, ialah jika ini menetapkan, bahwa si berutang harus dianggap lalai dengan lewatnya waktu yang ditentukan (pasal 1238).

Undang-undang membedakan kelalaian berdasarkan adanya ketetapan waktu dalam perikatannya dan tidak adanya ketetapan waktu yang diatur dalam perikatan tersebut. Dalam hal terdapat ketetapan waktu, maka terhitung sejak lewatnya jangka waktu yang telah ditentukan dalam perikatan tersebut. Dalam hal tidak ditentukan terlebih dahulu saat debitor berkewajiban untuk melaksanakan kewajibannya tersebut, debitor baru dianggap lalai jika ia telah ditegur untuk memenuhi atau menunaikan kewajibannya yang terutang tersebut masih juga belum memenuhi kewajibannya. Bukti tertulis dalam bentuk teguran kepada debitor mengenai kelalaian debitor untuk memenuhi kewajibannya menjadi dan merupakan satu-satunya bukti debitor telah lalai.

Di samping itu, dalam perjanjian juga diatur tentang kelalaian pihak dalam perjanjian yang dapat mempercepat jatuh tempo suatu utang. Istilah ini dikenal dengan sebutan konsep akselerasi atau percepatan jatuh tempo. Debitor dapat disebut gagal dalam memenuhi perjanjian (default), apabila tidak dipenuhinya sesuatu yang telah diperjanjikan oleh debitor dan kreditor dalam perjanjian kredit. Dalam perjanjian kredit misalnya terdapat klausul yang disebut events of default. Berdasarkan klausul ini, bank berhak untuk menyatakan debitor lalai dalam memenuhi kewajibannya dalam perjanjian kredit. Terjadinya peristiwa itu bukan saja mengakibatkan debitor cidera janji, tetapi juga membeirikan hak kepada bank untuk menagih seketika pengembalian kredit yang sudah digunakan.

Penutup

Pembelajaran dari perkara sengketa utang terhadap pengembanng yang berlangsung di Pengadilan Niaga ini cukup berharga. Pengembang jangan sampai gagal paham dalam memaknai utang, sehingga risiko hukum sengketa utang di Pengadilan Niaga dapat dimitigasi. Uraian terkait utang diharapkan menjadi bekal yang sangat berharga bagi pengembang properti untuk berhati-hati. Sehingga, pengembang properti dapat bertindak aman dan bijak dalam melakoni bisnis properti. Semoga bermanfaat.

 

Sumber:

 

Majalah REI