Perusahaan riset properti, Savills Indonesia menyebutkan penjualan apartemen strata atau kondominium di Jakarta menurun sepanjang Semester I-2020. Total penjualan apartemen hanya 1.000 unit, padahal di periode yang sama tahun lalu penjualannya mencapai 2.500 unit. Pasar apartemen strata diprediksi masih akan terus melandai hingga pengujung tahun ini.

“Penurunannya mencapai 40% bila dibandingkan dengan semester I-2019. Tren yang terjadi pada penjualan apartemen strata di Jakarta makin akan menurun karena harga mahal sekarang bergeser ke pinggiran,” ungkap Director Research Consultancy Savills Indonesia Anton Sitorus, dalam paparan risetnya, baru-baru ini.

Puncak tertinggi penjualan apartemen strata dan kondominium di Indonesia terjadi pada 2014, dimana pada tahun tersebut pengembang berhasil menjual properti hingga 16.000 unit, namun pada 2015 penjualan mulai turun menjadi 11.000 unit, dan 2016 sebanyak 10.500 unit.

Pada tahun-tahun selanjutnya, kondisi makin memburuk, karena pada 2017 penjualan mulai tidak mencapai angka 10.000 unit yakni hanya 6.000 unit saja, 2018 juga makin parah karena penjualan tidak mencapai 2.500 unit hanya 2.400 unit saja, pada 2019 turun lagi 2.300 unit dan terparah pada 2020 semester pertama tidak lebih dari 1.000 unit.

Secara rinci, Anton menyebutkan kalau pada tahun ini dari 41 ribu apartemen yang dipasarkan baru sekitar 54% yang terjual dengan 25% penjualan merupakan unit di kelas menengah ke bawah.

Berdasarkan data Savills, pasokan apartemen strata dan kondominium di Jakarta hingga saat ini mencapai total 173 ribu unit dengan jumlah apartemen high end hanya 1% yakni apartemen dengan harga lebih dari Rp 50 juta per meter persegi, kemudian apartemen upper sebanyak 12% yaitu apartemen dengan harga di kisaran Rp 40 juta hingga Rp 50 juta per meter persegi, serta upper middle 14% yakni apartemen dengan harga Rp 30 juta – Rp 40 juta per meter persegi.

Kemudian di segmen mid-end sebesar 25% yakni rumah dengan harga Rp 20 juta hingga Rp 30 juta per meter persegi, dan segmen lower middle sebesar 48% yaitu apartemen dengan harga di bawah Rp 20 juta per meter persegi.

Secara lokasi, pasokan terbanyak kondominium terletak di Jakarta Barat mencapai 43.000 unit, disusul dengan kawasan bisnis terpadu atau Central Business District (CBD) sebanyak 33.000 unit, lalu Jakarta Utara sebanyak 32.000 unit, Jakarta Selatan sebanyak 30.000 unit, Jakarta Pusat 25.000 unit, dan yang paling sedikit Jakarta Timur 10.000 unit.

Total 173 ribu unit pasokan apartemen di Jakarta tersebut mencakup apartemen yang sudah beroperasi dan ditempati beberapa tahun lalu. Sementara itu, pasokan apartemen baru di wilayah Jakarta saat ini tercatat sekitar 40 ribu unit. Dari jumlah tersebut, baru terjual 54% dengan penyerapan terbanyak di kategori upper middle mencapai 65%. “Pasokan baru terbesar berasal dari Jakarta Selatan,”kata Anton.

Ke depan, pasokan apartemen strata dan kondominium di Jakarta terbanyak akan didominasi oleh Jakarta Selatan mencapai 15 ribu unit, disusul Jakarta Timur sebanyak 8.000 unit, Jakarta Barat 7.000 unit, Jakarta Utara 5.300 unit, Jakarta Pusat 4.000 unit, dan CBD 3.000 unit.

Pasokan Bodetabek Anjlok

Sementara di kawasan Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi (Bodetabek) dengan range harga yang lebih murah akan didominasi kelas menengah bawah sebanyak 51,7%, yaitu apartemen dengan harga Rp 13 juta hingga Rp23 juta per meter persegi.

Dilanjutkan kelas menengah sebanyak 47,4% yaitu apartemen dengan harga di bawah Rp 13 juta per m2, dan terakhir kelas menengah atas sebanyak 0,9% yaitu apartemen dengan harga lebih dari Rp 23 juta per meter persegi.

Di Bodetabek, setidaknya 110 ribu unit apartemen sudah beroperasi, dengan dominasi berlokasi di Tangerang dan Bekasi pada kelas segmen menengah bawah 51,7% dan menengah atas 47,4%.

“Kondisi pandemi saat ini tidak hanya berpengaruh pada penjualan tapi juga proyek baru di Bodetabek. Saat ini peluncuran proyek baru turun 85%,” jelas Anton.

Peluncuran apartemen terbanyak di Bodetabek terjadi pada 2015 mencapai 40.000 unit, lalu turun menjadi 32.000 unit pada 2016, dan naik kembali hingga 34.000 unit. Namun pada tahun-tahun berikutnya, penurunan pasokan cukup tajam hingga hanya 18.000 unit, dan 14.900 unit pada 2019, serta yang terburuk kuartal I 2020 hanya sebanyak 2.000 unit.

Menurut riset Savills Indonesia, banyak pengembang yang masih menunda peluncuran proyek terbaru dan memilih untuk memasarkan proyek yang telah ada.

“Dari segi penjualan di Bodetabek belum terlalu besar hanya 42% di semester I-2020 atau 3.000 unit dibandingkan penjualan pada tahun lalu sebanyak 7.000 unit,” ungkap Anton.

Konsep Apartemen

Senior Research Executive Colliers International Indonesia Hern Rizal Gobi menyebutkan pada 2020 pengaruh Covid-19 sangat berpengaruh terhadap sektor apartemen di Jakarta dan Bodetabek. Menurut dia, setidaknya ada dua dampak langsung pada sektor apartemen, yaitu pada aktivitas penjualan dan juga pemulihan jangka panjang.

“Kami percaya bahwa penyebab utama pasar apartemen yang lesu saat ini terkait dengan sentimen negatif dari para investor,” ungkap Hern.

Dia melihat, masih ada kepercayaan pasar terhadap pengembang dengan rekam jejak yang terbukti tepat waktu penyelesaian proyek. Mereka inilah yang akan lebih dahulu bisa melewati krisis ini, ungkap Hern.

Secara fisik, pandemi ini ke depan juga akan mengubah konsep hunian vertikal untuk mendukung aspek kesehatan dan kebutuhan teknologi canggih. Menurut Hern, pengembang untuk mencari cara untuk mendiversifikasi produk mereka sehingga menciptakan konsep yang dapat diaktifkan secara digital.

Selanjutnya, peran dan kredibilitas manajemen properti dalam memastikan keselamatan dan kebugaran penghuni mencegah penyebaran virus juga akan menjadi hal yang vital, bahkan menjadi salah satunya pertimbangan konsumen sebelum memutuskan membeli apartemen. (Teti Purwanti)

 

Sumber:

 

Majalah REI