RISET

Tingkat Hunian Apartemen Sewa Jatuh ke Titik Terendah

Administrator | Jumat, 20 November 2020 - 08:49:24 WIB | dibaca: 51 pembaca

Foto: Istimewa

Permintaan apartemen sewa di Jakarta mengalami perlambatan dalam tiga tahun terakhir. Kondisinya semakin diperparah dengan adanya penyebaran pandemi Covid-19 pada tahun ini. Kinerja apartemen sewa saat ini disebut-sebut sebagai yang terparah dalam sejarah.

Associate Director Strategic and Consultancy Knight Frank Indonesia Donan Aditria menyebutkan kondisi pasar apartemen sewa saat ini memang yang terparah.

“Saya kira memang yang terburuk, dengan tingkat hunian (okupansi) di bawah 60% atau tepatnya hanya 59,8%,” ujar Donan dalam webinar yang diadakan Knight Frank Indonesia, baru-baru ini.

Selain tingkat okupansi yang meluncur kencang, pasokan apartemen sewa di sementer I-2020 juga turun 7% dibandingkan semester II-2019 dan diikuti merosotnya harga sewa hingga 15% dibandingkan periode yang sama tahun lalu (year on year/YoY).

Rerata harga sewa untuk apartemen servis di CBD turun 12% (YoY), sementara apartemen servis di prime non-CBD area menurun 11% (YoY). Tantangan terbesar dialami apartemen sewa non-servis di CBD dengan penurunan harga sewa hingga 29%.

Knight Frank Indonesia menyebutkan melemahnya permintaan sebagai dampak kumulatif dari pembatalan penghuni baru dan pemutusan sewa jangka pendek. Namun, sebagian besar penghuni yang menyewa untuk jangka panjang masih tinggal atau menetap.

Di sisi lain, banyak pula ekspatriat (pekerja asing) yang belum kembali karena pandemi yang berlangsung di hampir semua negara. Padahal, ekspatriat adalah pasar yang paling banyak mengisi celah pasar apartemen sewa di Jakarta.

Meski pun begitu, optimisme masih berjalan dengan terdapat setidaknya sembilan proyek baru dengan total 1.417 unit yang akan masuk ke pasar selama periode 2020-2023. Akan tetapi, dari tiga proyek yang direncanakan akan masuk ke pasar tahun ini, hanya Somerset Sudirman yang jelas menyatakan akan beroperasi pada akhir tahun ini.

Unit-unit yang akan masuk pasar di tahun ini sebagian besar berlokasi di area primer non-CBD seperti Pondok Indah dan Senopati. Untuk bisa memasarkannya, developer menawarkan harga spesial selama pandemi bahkan sampai akhir 2020. Dengan tambahan insentif berupa take away atau delivery service untuk makanan, yang biasanya disediakan dengan system buffet dari restoran apartemen.

“Untuk menghadapi tantangan dalam masa pandemi, apartemen sewa perlu beradaptasi dengan pemberlakuan protokol kebersihan, seperti menjaga jarak, pengecekan suhu, penyemprotan disinfektan secara berkala, dan pemberlakukan standar kebersihan yang lebih ketat. Selain itu, juga perlu berinovasi untuk menangkap pasar yang lebih beragam,” saran Donan.

Apartemen Milik
Serupa dengan apartemen sewa, apartemen milik alias strata-title pun dalam kondisi tertekan saat ini, meski tidak melemah sedalam apartemen sewa. Segmen ini disebutkan sedang mengalami stagnasi.

Donan menjelaskan, laju penjualan relatif sama dengan akhir tahun lalu, yakni dikisaran 95,4% akibat adanya pandemi Covid-19. Kondisi ekonomi nasional yang melemah memberikan dampak terhadap daya beli masyarakat secara umum. Namun pasar apartemen sewa sempat mengalami pertumbuhan positif di awal tahun ini karena para pembeli secara umum merupakan pengguna (end-user).

“Sementara hingga akhir tahun ini penjualan apartemen (kondominium) masih penuh tantangan, apalagi stoknya masih cukup besar hingga 2024,” ujar dia.

Stok unit eksisting di kelas menengah saat ini masih ada sekitar 41,9%, sementara pasokan baru dari kelas menengah terdapat 35,7% atau sejumlah 16.945 unit.

Sementara itu, penjualan tertinggi di periode ini dari pasokan eksisting terdapat pada segmen middle and lower middle, masing-masing di kisaran 41% dan 25%. Sedangkan penjualan tertinggi dari pasokan baru terjadi pada segmen upper dan lower middle, masing-masing di kisaran 70,8% dan 65,7%. Sedangkan kelas middle berada di kisaran penjualan 50,6%.

“Penurunan suku bunga diharapkan mampu memberi stimulus pada tingkat penjualan strata apartemen ke arah yang lebih positif dengan segmen pasar yang menjadi unggulan saat ini,” ungkap Donan.

Knight Frank Indonesia memprediksi, masih akan ada pasokan baru hingga tahun 2024, sementara pada saat yang sama harus bersaing dengan pasar sekunder kondominium. Sekitar 47.408 unit baru diharapkan memasuki pasar antara tahun 2020 sampai 2024. Sementara 13.887 unit dijadwalkan selesai pada tahun ini.

Dari sisi harga, secara umum, rerata harga jual mengalami penurunan sebesar 2,04% menjadi Rp36,4 juta per meter persegi.

Senior Director Leads Property Darsono Tan berpendapat saat ini untuk pasar apartemen memang tidak jauh berbeda kondisinya dengan perumahan tapak (landed house). Pasar memang sedang mengalami tekanan yang sangat kuat.

“Kami prediksi tidak akan ada launch proyek baru sampai akhir tahun ini,” ungkap dia seperti dikutip dari Bisnis.com.

Hal ini dikarenakan semua devoloper masih dalam posisi wait and see mengenai dua hal yakni pandemi Covid-19 dan kondisi ekonomi Indonesia.

Namun demikian, beberapa pengembang apartemen sudah mengantisipasi hal tersebut dengan menurunkan besaran uang muka (DP) yang tadinya 20% hingga 30% menjadi 10% saja. Selain itu, masa pembayaran cicilan uang muka diperpanjang dari 24 bulan hingga 36 bulan menjadi 48 bulan.

“Jadi sisa pembayaran 80%-90% dibayarkan setelah bangunan selesai atau ketika pembayaran DP selesai,” jelas Darsono.

Sementara harga yang ditawarkan pengembang masih sama dengan harga di awal tahun 2020 yakni berkisar antara Rp34,47 juta hingga Rp 36,5 juta per meter persegi. (Teti Purwanti)
 
Sumber:
 
Majalah REI