Oleh: Juneidi D.Kamil, SH, Praktisi Hukum Properti dan Perbankan

 

Pandemi Covid-19 bukan hanya merubah cara bertindak tetapi juga merubah paradigma pelaku usaha dalam bisnis properti. Wabah virus corona semakin mendorong pelaku usaha bisnis tidak terkecuali pelaku bisnis properti melakukan kolaborasi (collaborating).

Ya, bisnis properti tidak lagi dapat dilakoni secara sendiri, tetapi asyiknya (harus) rame-rame. Tantangan yang dihadapi segera teratasi karena semua pihak yang berkolaborasi memberi kontribusi. Kolaborasi diibaratkan seperti, “Two partners in the different bed with the same dreams”, artinya dua pasangan berada di ranjang berbeda tetapi memiliki mimpi yang sama.

Meskipun demikian, kolaborasi harus dibingkai dalam mekanisme dan persyaratan legal agar risiko hukum termitigasi.

Tantangan Bisnis

Dalam perkembangan dunia bisnis, terdapat kecenderungan adanya kesadaran pentingnya kolaborasi dibandingkan dengan kompetisi. Kolaborasi membuat mereka berada dalam situasi menang-menang. Mereka tidak harus “berdarah-darah” bersaing menghabiskan sumber daya dengan hasil yang tidak optimal. Munculnya pandemi Covid-19 akan mendorong peningkatan strategi kolaborasi dalam menjalankan bisnis dibandingkan dengan strategi kompetisi. Tantangan bisnis properti diyakini akan mudah dicari solusinya apabila para pelaku usaha properti berkolaborasi

Pelaku usaha properti saat pandemi Covid-19 merasakan banyak tantangan yang dihadapi dan perlu segara dicarikan solusinya. Tantangan bisnis yang dihadapi kini terkait kebijakan social distancing and physical distancing untuk memutus mata rantai penularan wabah virus corona. Kebijakan ini membuat terganggunya kegiatan operasional perusahaan. Penyelesaian pembangunan proyek properti menjadi terkendala akibat penerapan Pembatasan Sosial Berskala Besar (PSBB).

Aktivitas marketing juga terganggu sehingga perusahaan mengalami kesulitan dalam memasarkan produk properti yang dibangun. Apalagi fasilitas KPR subsidi untuk masyarakat berpenghasilan rendah terbatas dan bank semakin selektif dalam menyalurkan KPR.

Keadaan-keadaan ini akhirnya menggangu cash flow keuangan perusahaan. Kebutuhan dana operasional perusahaan untuk gaji karyawan tidak dapat dipenuhi lagi sehingga beberapa perusahaan properti sudah melakukan PHK terhadap karyawannya. Perusahaan juga menghadapi tuntutan pembayaran utang dari supplier, kontraktor dan bank bahkan dari pemilik tanah. Kepercayaaan konsumen terganggu akibat penyelesaian proyek properti yang berlarut-larut sehingga relatif banyak konsumen yang membatalkan pembeliannya.

Pelaku usaha properti saat ini tidak dapat sematamata dapat bergantung kepada stimulus yang diberikan oleh pemerintah selaku regulator. Pelaku usaha juga tidak boleh semata-mata mengharapkan kesediaan perbankan untuk melakukan restrukturisasi. Karena sesungguhnya mereka juga memiliki keterbatasan-keterbatasan untuk melakukannya. Pelaku usaha properti dituntut senantiasa bertindak kreatif dan strategis mencari solusi yang menjadi masalah bisnis properti akibat pandemi Covid-19.

Langkah Kolaborasi

Kolaborasi yang dilakukan para pelaku usaha properti menuntut para pihak untuk saling memberikan kontribusi sesuai dengan kekuatan sumber daya yang dimilikinya. Kolaborasi ini dapat dilakukan secara temporer maupun dalam jangka panjang bahkan dapat bersifat permanen. Jangka waktu kolaborasi disesuaikan dengan kebutuhan bisnis serta disepakati sejak awal.

Kolaborasi membutuhkan komitmen yang tinggi dari pelaku usaha dengan membuat aturan main yang disepakati bersama mengikat seluruh pihak dengan prinsip tata kelola perusahaan yang baik (good corporate governance atau GCG).

Prinsip-prinsip GCG meliputi 4 (empat) hal. Pertama, transparansi (transparency) yaitu keterbukaan proses pengambilan keputusan dan pengungkapan informasi perusahaan. Kedua, akuntabilitas (accountability) yaitu kejelasan fungsi, pelaksanaan dan pertanggungjawaban.

Dan ketiga, pertanggungjawaban (responsibility) yaitu kesesuaian pengelolaan perusahaan berdasarkan peraturan perundang-undangan dan prinsip-prinsip korporasi yang sehat. Keempat, kewajaran (fairness) yaitu keadilan dan kesetaraan di dalam memenuhi hak-hak pemangku kepentingan.

Ada beberapa langkah yang harus diperhatikan saat melakukan kolaborasi. Pertama, menetapkan bidang kolaborasi. Kedua, menetapkan perusahaan mitra kolaborasi. Ketiga, melakukan negosiasi dengan mitra kolaborasi. Keempat, menuangkan hasil negosiasi dalam memorandum of understanding (MOU). Kelima, melakuan kajian menyeluruh (due diligence) baik aspek teknis, aspek legal maupun aspek finansial. Keenam, merumuskan perjanjian kerjasama diantara para pihak. Ketujuh, melaksanakan mekanisme aksi korporasi sesuai UU No. 40 tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas. Kedelapan, merayakan pelaksanaan kolaborasi.

Langkah kolaborasi antara pelaku usaha properti akan semakin mudah apabila asosiasi properti seperti REI dan Apersi berperan dalam memediasinya. Asosiasi properti diharapkan berperan proaktif dalam mengatasi kesulitan bisnis anggotanya akibat pandemi Covid-19 dengan melakukan langkah mediasi dalam rangka kolaborasi. Peran ini dapat pula dilakukan oleh perbankan yang memiliki debitor pelaku usaha properti sedang berada dalam kesulitan menjalankan bisnisnya.

Aspek Legal

Dalam hukum yang mengatur bisnis properti, kolaborasi ini dapat dituangkan dalam berbagai bentuk. Kolaborasi dapat dituangkan dalam perjanjian kerjasama, pemasukan saham dalam perusahaan(inbreng), penggabungan perusahaan (merger), peleburan perusahaan (konsolidasi) dan pengambilalihan saham perusahaan (akuisisi). Kolaborasi dalam perjanjian kerjasama bersifat temporer sedangkan inbreng, merger, konsolidasi serta akuisisi bersifat permanen.

Perjanjian kerjasama merupakan bingkai kolaborasi yang pas untuk kerjasama pemasaran properti. Pelaku usaha properti yang belum familiar dengan digital marketing dapat bekerjasama dengan broker properti yang diyakini memiliki kemampuan dalam memasarkan properti. Perjanjian kerjasama dengan broker properti dapat bersifat ekselusif maupun yang non ekslusif.

Inbreng adalah pemasukan harta ke dalam perseroan sebagai bentuk penyertaan saham. Cara ini tepat dilakukan dalam mencari solusi atas tuntutan kontraktor, supplier atau pemilik tanah yang meminta segera pelunasan piutangnya kepada developer. Pelaku usaha properti dapat menawarkan solusi kolaborasi agar mereka dapat ikut serta sebagai pemegang saham perusahaan. Porsi kepemilikan saham sesuai dengan nilai ekonomis piutangnya terhadap developer.

Merger adalah menggabungkan dua atau lebih perusahaan dalam rangka strategi ekspansi. Dengan merger perusahaan menciptakan sinergi sehingga bisa memperbesar pangsa pasar dan melakukan efisiensi. Penggabungan perusahaan dalam merger dilakukan dimana salah satu perusahaan masih tetap berdiri dan perusahaan lain dibubarkan.

Mekanisme konsolidasi adalah peleburan oleh dua perusahaan terbatas atau lebih dengan cara mendirikan satu Perseroan Terbatas baru. Perseroan Terbatas ini secara hukum memperoleh akiva pasiva dari Perseroan Terbatas yang meleburkan diri dan status badan hukum Perseroan Terbatas yang meleburkan diri menjadi berakhir karena hukum.

Sedangkan akuisisi adalah pengambilalihan perusahaan dengan cara membeli saham mayoritas perusahaan sehingga menjadi pemegang saham pengendali. Dalam peristiwa akuisisi perusahaan yang mengambil alih maupun perusahaan yang diambil alih tetap hidup sebagai badan hukum yang terpisah.

Bentuk bingkai kolaborasi yang dipilih pelaku usaha harus sesuai dengan kebutuhan bisnis. Perjanjian kerjasama yang dibuat harus benar-benar memperhatikan kepentingan dan keseimbangan masing-masing pihak serta tidak terdapat klausula-klausula perjanjian yang berpotensi konflik di kemudian hari. Mekanisme dan persyaratan yang ditempuh dalam kolaborasi harus patuh (compliance) terhadap ketentuan-ketentuan peraturan perundang-undangan. Kolaborasi yang dilakukan pelaku usaha properti harus diawali dengan itikad baik.

Penutup

Kebutuhan kolaborasi diyakini menjadi bentuk kenormalan baru saat pandemi Covid -19 dalam melakoni bisnis properti kontemporer. Kolaborasi akan cenderung semakin meningkat karena disadari memberikan hasil yang lebih dahsyat dibandingkan dengan kompetisi. Kelangsungan kolaborasi tergantung kepada komitmen pelaku usaha untuk memegang teguh etika bisnis dan kolaborasi harus dibingkai secara aman dan bijak agar benar-benar menjadi solusi dalam mengatasi tantangan bisnis properti yang dihadapi. Akhirnya, the new normal is collaborating.