GAGASAN

Smart Dalam Akuisisi Perusahaan Properti

Administrator | Kamis, 21 November 2019 - 11:26:47 WIB | dibaca: 360 pembaca

Foto: Istimewa

Oleh: Juneidi D.Kamil, SH, Praktisi Hukum Properti dan Perbankan
 

Iklim investasi properti masih belum pulih benar, masih banyak perusahaan properti mengalami kesulitan. Pada sisi lain, masih terdapat pula investor properti yang sedang menjajaki peluang untuk memacu pertumbuhan bisnisnya. Perusahaan properti yang sedang berada dalam kesulitan tetapi masih feasible menjadi incaran untuk diambilalih(akuisisi).

Namun, dalam praktek beberapa pelaksanaan akuisisi perusahaan properti gagal memberikan keuntungan bagi investor. Investor baru bahkan masuk dalam pusaran permasalahan hukum. Tepat sekali apa yang diingatkan Warrent Buffet seorang investor sukses pasar saham, “Risiko datang dari ketidaktahuan apa yang kamu kerjakan”.

Nah, apakah hal-hal yang penting untuk diketahui investor agar akusisi perusahaan properti dapat memberikan keuntungan dan bebas dari permasalahan hukum?

Akuisisi Perusahaan Properti
Langkah strategis memacu pertumbuhan secara anorganik lewat akuisisi layak untuk dipertimbangkan sepanjang dilakukan secara cerdas (smart). Investor baru harus terlebih dahulu mempertimbangkan kelayakan bisnisnya. Penilaian kelayakan ini awalnya berasal dari informasi yang diterima dari berbagai pihak.

Istilah akuisisi lebih populer disebut dengan take over atau ambil alih. Akuisisi perusahaan secara sederhana dapat diartikan pengambilalihan perusahaan dengan cara membeli saham mayoritas perusahaan sehingga menjadi pemegang saham pengendali. Akuisisi perusahaan ini berbeda dengan restrukturisasi utang. Dalam peristiwa akuisisi, perusahaan yang mengambil alih (pengakuisisi) maupun perusahaan yang diambil alih (akuisisi) tetap hidup sebagai badan hukum yang terpisah. Selain perusahaan, pengambilalihan perusahaan dapat dilakukan oleh investor perorangan.

Perusahaan properti dapat berupa badan usaha yang sudah berbadan hukum dan badan usaha yang belum berbadan hukum. Badan usaha yang sudah berbadan hukum berbentuk Perseroan Terbatas (PT) dan Koperasi. Sedangkan badan usaha yang belum berbadan hukum yang bergerak dalam bidang usaha properti pada umumnya berbentuk Commanditaire Vennootschap (CV).

Praktek akuisisi dapat dilakukan terhadap saham perusahaan atau aset milik perusahaan properti. Harus dipahami bahwa akuisisi saham hanya dapat dilakukan terhadap perusahaan berbentuk Perseroan Terbatas sebab kepemilikan Perseroan Terbatas terbagi atas saham. Pihak pengakusisi dapat berbentuk perserorangan, UD, CV, Firma, PT dan Koperasi atau Yayasan. Sedangkan akuisisi aset dapat dilakukan terhadap perusahaan perseorangan (UD), persekutuan (CV, Firma) maupun badan hukum (PT dan Koperasi). Sebelum melakukan akuisisi, pihak pengakuisisi berbentuk Perseroan Terbatas harus lebih dahulu mendapat persetujuan Rapat Umum Pemegang Saham (RUPS).

Akuisisi saham berbeda dengan pembelian saham biasa karena dalam akuisisi saham jumlah saham yang dibeli relatif banyak sehingga dapat mengubah posisi pemegang saham pengendali. Perusahaan pengakuisisi dan perusahaan yang diakuisisi sama-sama tetap hidup. Namun ada pula akuisisi yang diikuti dengan pengabungan dan kemudian bubar demi hukum tanpa likuidasi. Untuk akuisisi saham perusahaan yang sudah terbuka (go public) harus mendapat persetujuan dari Otoritas Jasa Keuangan (OJK)

Pelaksanaan akusisi harus memperhatikan kepentingan hukum para pihak. Undang-undang No.40/2007 tentang Perseroan Terbatas menyatakan bahwa setiap pemegang saham berhak meminta kepada perseroan agar sahamnya dibeli dengan harga yang wajar apabila yang bersangkutan tidak menyetujui tindakan perseroan yang merugikan pemegang saham atau perseroan (pasal 62 ayat 1). Tindakan-tindakan perseroan yang dimaksud dalam ketentuan ini mencakup perubahan anggaran dasar, pengalihan atau penjaminan kekayaan perseroan yang mempunyai nilai lebih dari 50% kekayaan bersih perseroan, penggabungan, peleburan, pengambilalihan atau pemisahan.

Banyak faktor yang mengakibatkan perusahaan properti mengalami kesulitan yang mengakibatkan perusahaan menjadi tidak sehat. Sementara pada sisi yang lain proyek properti yang dikembangkan perusahaan properti masih layak untuk memberikan keuntungan. Faktor-faktor yang menjadi pemicu munculnya kesulitan diantaranya pertama, lemahnya kemampuan pengurus dalam menjalankan perusahaan. Kedua, sulitnya pemasaran proyek properti yang dikembangkan karena keterbatasan kemampuan perusahaan properti. Ketiga, adanya penyalahgunaan dana pinjaman (side streaming) yang diperoleh dari bank. Keempat, konflik diantara pengurus dan/atau diantara pemegang saham. Kelima, adanya konflik antara perusahaan dengan pemilik tanah dalam perjanjian kerjasama pengembangan investasi properti. Kondisi kesehatan perusahaan yang terganggu mengakibatkan munculnya kesulitan dalam penyelesaian utang.

Legal Due Diligence
Salah satu cara cerdas (smart) dalam melakukan akuisisi perusahaan saham properti adalah dengan melakukan pemeriksaan menyeluruh terhadap perusahaan (due diligence). Pemeriksaan ini mencakup dalam berbagai aspek yang diperlukan dan salah satu diantaranya adalah dari aspek legal. Pemeriksaan ini dapat dilakukan oleh bagian hukum perusahaan yang melakukan akuisisi tetapi biasanya banyak dimintakan bantuan Konsultan Hukum yang sudah berpengalaman agar hasilnya lebih profesional dan independen.

Pemeriksaan dari aspek hukum ini mencakup berbagai hal. Pertama, aspek legalitas perusahaan (termasuk bidang usaha, pengurus dan pemegang saham dan kewenangan) dan kelengkapan perijinan-perijinan perusahaan. Kedua, bukti penguasaan tanah lokasi proyek properti. Ketiga, hubungan hukum dalam kerjasama dengan pihak ketiga, Keempat,hak dan kewajiban perusahaan dalam hubungan industrial. Dan kelima, penyelesaian kewajiban perpajakan dan perkara-perkara hukum yang sudah dan/atau sedang berlangsung terhadap perusahaan properti.

Pemeriksaan aspek hukum dalam rencana akuisisi perusahaan properti diperlukan untuk mendapatkan data objektif berkaitan dengan perusahaan properti yang akan diambil alih. Melalui pemeriksaan hukum ini maka seluruh potensi permasalahan hukum dapat diidentifikasi, diukur, dan dievaluasi yang pada akhirnya apabila dilakukan akuisisi sudah memiliki langkah-langkah mitigasi risiko hukum. Hasil due diligence merupakan salah satu bahan pertimbangan bagi pihak yang berkepentingan seperti investor atau kreditur dalam mengambil keputusan sehubungan dengan akuisisi saham perusahaan properti.

Secara lebih spesifik, investor baru sebaiknya melakukan analisis secara kritis terhadap beberapa hal sebelum melakukan akuisisi perusahan properti. Pertama, hambatan dan batasan yang ada atau yang mungkin timbul terhadap rencana pengambilalihan saham dilihat dari peraturan perundang-undangan yang berlaku, anggaran dasar, perijinan, perjanjian dan perkara yang yang dihadapi. Kedua, akibat hukum dari pengambilalihan saham terhadap pihak-pihakyang bertransaksi. Ketiga, struktur permodalan dan struktur pemegang saham sebelum dan sesudah pengambilalihan saham dari perusahaan yang diambil alih yang menunjukkan siapa yang menjadi pihak pengendali. Keempat, aktiva dan passiva dari perusahaan yang diambil alih. Kelima, tindakan korporasi dan persetujuan-persetujuan yang diperlukan untuk melaksanakan transaksi pengambilalihan saham. Keenam, keabsahan pemilikan saham o|eh penjual dan pembebanan atas saham (bila ada). Ketujuh, syarat dan ketentuan penting dalam perjanjian pengambilalihan saham.

Keberhasilan legal due diligence sangat dipengaruhi oleh ketersediaan kelengkapan informasi yang diperlukan. Dalam hal manajemen perusahaan properti yang akan diaambil alih oleh investor baru setuju atas langkah strategis akuisisi maka investor baru mendapatkan kesempatan untuk memperoleh informasi yang lebih lengkap. Investor baru dengan manajemen perusahaan yang perusahaannya akan diambil alih sebaiknya menandatangani akta kesepakatan untuk mengakui dan menyetujui bahwa informasi yang diberikan oleh masing-masing pihak bersifat ekslusif dan sangat rahasia yang dikenal dengan Non Disclosure Agreement (NDA). Di dalamnya diatur adanya rencana strategis untuk pelaksanaan akuisisi dan mereka bersepakat untuk menggunakan data yang disediakan oleh perusahaan yang akan diambil alih hanya terbatas kepada kepentingan pemeriksaan aspek hukum untuk kepentingan akuisisi.

Penutup
Memacu pertumbuhan bisnis secara anorganik dengan melakukan akuisisi perusahaan properti layak dipertimbangkan. Langkah ini harus dilakukan secara cerdas (smart). Salah satu tahapan yang harus ditempuh adalah dengan melakukan pemeriksaan menyeluruh dari aspek hukum (legal due diligence). Pemeriksaan aspek hukum dapat memberikan informasi sebagai bekal untuk mengidentifikasi, mengukur dan mengevaluasi risiko hukum serta mempersiapkan upaya mitigasinya.

Dengan demikian, investor benar-benar mengetahui informasi penting sebelum akuisisi perusahaan properti dilaksanakan seperti pesan investasi Warrent Buffet yang dikutip di awal. Bagi investor yang bermaksud melakukan akuisisi perusahaaan properti, lakukanlah langkah aman dan bijak. Semoga artikel ini bermanfaat.