Peluang

Skema KPBU Perumahan Bidik Hunian Vertikal Perkotaan

Administrator | Rabu, 08 Januari 2020 - 11:34:50 WIB | dibaca: 39 pembaca

Foto: Istimewa

Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) menyebutkan total kebutuhan penyediaan infrastruktur selama periode 2020-2024 mencapai Rp 2.058 triliun. Sebuah angka yang cukup besar, mengingat kemampuan APBN 2020- 2024 diprediksi hanya mampu memenuhi sekitar 30 persen saja.

“Selebihnya tentu kita masih mengandalkan kontribusi sektor swasta. Sebab, kemampuan APBN 2020 – 2024 hanya 30 persen atau sekitar Rp 623 triliun dari total kebutuhan. Itu untuk jalan, sumber daya air, perumahan dan lain-lain,” ungkap Direktur Jenderal Pembiayaan Infrastruktur Kementerian PUPR Eko Djoeli Heripoerwanto pada acara Workshop Public Private Partnership (PPP) for Affordable Housing di Jakarta, Rabu (14/8/2018).

Dari beragam jenis infrastruktur, porsi perumahan masih menyisakan pekerjaan rumah. Betapa tidak, sejauh ini proyek penyediaan rumah subsidi untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) masih banyak bergantung pada pembiayaan dari APBN.

Seperti diketahui, Kementerian PUPR berupaya menekan backlog rumah dari 7,6 juta menjadi 5 juta unit dengan membangun 3,9 juta unit rumah dalam kurun waktu 2020-2024. Kebutuhan anggaran untuk itu diperkirakan mencapai Rp 780 triliun.

Oleh karena itu, ungkap Eko, ke depan penyediaan perumahan akan lebih banyak lagi memakai pembiayaan dari swasta. Kementerian PUPR pun berupaya untuk segera merealisasikan skema Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU) seperti yang sudah bisa dijalankan pada proyek pembangunan jalan dan jembatan.

Dukungan yang bisa diberikan pemerintah antara lain dengan pemanfaatan tanah milik negara, milik pemerintah daerah, dan swasta untuk pembangunan hunian dengan skema KPBU. Pembangunan hunian dengan skema KPBU ini fokusnya menyasar pengembangan hunian vertikal di perkotaan yang lahannya terbatas.

Dia menambahkan salah satu isu dan kendala utama dalam proses penyediaan perumahan yang terjangkau adalah tren urbanisasi yang memberi dampak pada tingginya permintaan akan kebutuhan rumah yang layak dan terjangkau di kawasan perkotaan.

Saat ini lebih dari 55 persen orang Indonesia tinggal di kota-kota dengan laju urbanisasi saat ini sebesar 2,3%, sehingga diperkirakan pada tahun 2030 mendatang, lebih dari 73% orang Indonesia akan tinggal di kawasan perkotaan.

Menurut Eko, skema KPBU juga dapat digunakan dalam pembangunan hunian berimbang untuk pengembangan area seperti konsep superblok.

“Konsep superblok bertujuan untuk memberikan solusi penyediaan rumah MBR agar tidak jauh ke pusat keramaian dan ekonomi. Di dalamnya harus dijamin ada sebagian hunian yang dibangun untuk MBR,” jelas Eko.

Selain itu, dengan konsentrasi di pengembangan superblok, Kementerian PUPR juga berharap bisa merealisasikan hunian berimbang yang hingga saat ini masih sulit terealisasi. Pasalnya, dengan pembangunan rumah tapak, sangat sulit membangun satu rumah mewah, dua rumah sederhana, dan tiga rumah murah dalam satu hamparan lahan. Namun, hal itu masih memungkinkan bila pembangunan hunian dilakukan secara vertikal.

Direktur Perumusan Kebijakan dan Evaluasi Ditjen PIPUP Herry Trisaputra Zuna mengatakan, pelaksanaan KPBU bidang perumahan sudah dilaksanakan di banyak negara, sehingga diharapkan lewat workshop tersebut Indonesia dapat belajar untuk mengadaptasi konsep pelaksanaannya.

“Kenya dan India sudah menerapkan KPBU bidang perumahan. Di Indonesia saat ini masih persiapan, nanti akan dilelang pekerjaannya pada tahun 2020,” kata dia.

Saat ini pemerintah tengah melakukan studi pendahuluan terhadap empat proyek KPBU sebagai pilot project yakni KPBU Pasar Sekanak Palembang (tanah milik Pemda), KPBU Gang Waru Pontianak (tanah Pemda), KPBU Paldam Bandung (tanah pengembang), dan KPBU Cisaranten (tanah Kementerian PUPR).

Sementara itu, Persatuan Perusahaan Realestat Indonesia (REI) mengapresiasi usaha dan tujuan pemerintah dalam menciptakan dan merencanakan skema KPBU dengan badan usaha. Namun asosiasi pengembang terbesar dan tertua itu berharap supaya pemerintah lebih memilih untuk bekerjasama dengan para pengembang kecil.

“KPBU itu bagus sekali, tetapi dalam pelaksanaannya jangan hanya dengan pengembang besar, gandeng dan libatkan pula pengembang kecil,” ujar Sekretaris Jenderal DPP REI, Paulus Totok Lusida.

Menurut dia, tujuan dalam penggunaan KPBU adalah untuk membantu dan mempercepat pembangunan penyediaan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) sehingga apabila bekerjasama dengan para pengembang kecil, maka skema KPBU sangat membantu mengurangi kebutuhan pembiayaan pengembang kecil.

Totok berpendapat KPBU perumahan ini tidak perlu terlalu tergesa-gesa dijalankan, namun dapat diprogram secara jangka panjang dengan baik dan meminimalisir kesenjangan yang ada.

Tantangan Indonesia
Senior Urban Economist and Coordinator of The World Bank Indonesia Urban Program, Marcus Lee menjelaskan, salah satu tantangan bagi Indonesia saat ini adalah bertambahnya jumlah penduduk dan tingginya kebutuhan pemukiman di sejumlah tempat, khususnya di perkotaan.

Dia menyebut, solusi berupa perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah, kebanyakan masih dibangun jauh dari pusat keramaian dan perekonomian yang ada, sehingga membuat program tersebut kurang berjalan dengan optimal.

“Pertimbangan masyarakat untuk membeli rumah masih terpaku pada harga terjangkau, meski jarak tempuh harus dipertaruhkan, dengan lokasi rumah yang jauh dari tempat kerja mereka. Mungkin itu yang perlu dioptimalkan,” kata Marcus.

Dia mengusulkan Pemerintah Indonesia harus memikirkan bagaimana cara membangun rumah bagi MBR yang bisa memberikan kemudahan dari segi waktu dan jarak dengan lokasi dekat pusat kota atau keramaian. Skema KPBU diharapkan bisa menjadi solusi guna memenuhi hunian layak huni namun manusiawi.

“KPBU hanya salah satu cara dan diharapkan bisa jadi alat yang potensial dalam menyelesaikan masalah tersebut,” kata Marcus.

Marcus membeberkan sejumlah tantangan yang harus dihadapi Pemerintah Indonesia dalam memenuhi penyediaan hunian bagi MBR. Pertama, menurut dia, adalah masalah akses terhadap lahan, untuk memastikan bagaimana agar lahan-laham tersebut bisa digunakan untuk program penyediaan perumahan.

Kedua, adalah kebutuhan akan tersedianya iklim kebijakan yang kondusif, yang bisa membantu upaya implementasi masalah penyediaan perumahan bagi MBR.

Ketiga, adalah government framework dan tata kelola, bukan hanya dari sektor publik saja tapi juga sektor swasta. Meski diakui untuk merangkul swasta juga bukan hal yang mudah, sehingga Marcus berharap Pemerintah Indonesia bisa menemukan solusi terbaik yang berkeadilan bagi para pihak. (Teti Purwanti)