ISU PASAR

Sektor Properti Hadapi Tantangan Berat di Semester II-2022

Administrator | Senin, 07 November 2022 - 15:38:09 WIB | dibaca: 183 pembaca

Ilustrasi (Foto: Sandiyu Nuryono)

Inflasi dan kenaikan suku bunga di Amerika Serikat (AS) menjadi perhatian banyak negara tidak terkecuali Indonesia. Kondisi ini turut memengaruhi industri properti, sehingga perlu mendapat perhatian serius dari pemerintah, bank sentral dan pelaku usaha properti nasional.
 
Bambang Eka Jaya, Wakil Ketua Umum DPP Realestat Indonesia (REI) mengatakan banyak yang harus diperhatikan untuk sektor properti di semester II-2022. Diantaranya potensi ancaman kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI Rate) yang biasanya diikuti lonjakan suku bunga KPR. 

Meski mengapresiasi BI yang masih tetap mempertahankan suku bunga acuan, namun ke depan dia menyebutkan hal tersebut tidak bisa terus dilakukan BI sehingga akan berdampak terhadap ekonomi nasional secara keseluruhan terutama sektor properti yang sensitif dengan kenaikan bunga kredit. 

Rapat Dewan Gubernur Bank Indonesia pada 22-23 Juni 2022 memutuskan untuk mempertahankan BI 7-Day Reverse Repo Rate sebesar 3,5%, suku bunga Deposit Facility sebesar 2,75%, dan suku bunga Lending Facility sebesar 4,25%. 

“Intinya banyak faktor yang harus diperhatikan pada 2022 ini agar bisa mempertahankan pasar properti tetap kondusif,” jelas Bambang dalam wawancara dengan IDX Channel, baru-baru ini. 

Selain ancaman kenaikan suku bunga KPR, di tahun ini hambatan sektor properti ditambah dengan kenaikan PPN menjadi 11% alias naik 1%. Menurut Bambang, meski hanya 1% ini akan berdampak untuk value secara signifikan. Apalagi sektor properti, ada potensi ke-naikan harga material karena BBM sudah baik lebih dahulu. 

“Kalau The Fed sudah naik, semua akan ikut naik, otomatis harga-harga akan naik. Yang kita harapkan adalah daya beli ikut naik agar masyarakat tetap bisa membeli properti,” tegas Bambang. 

Di sisi lain, dia menyebutkan bahwa pengembang akan tetap berusaha dan tidak hanya tinggal diam. Menurut Bambang, salah satu yang bisa dilakukan adalah downsizing produk properti secara keseluruhan. Downsizing ini sebenarnya sudah lama dilakukan oleh pengembang karena harga lahan yang terus naik apalagi di kota-kota besar dengan tetap memperhatikan kenyamanan dan keleluasaan konsumen. 

“Kami selalu mencari arsitek yang juga baik, untuk menjaga kepuasan, meski lahan kecil, namun jadi dua lantai dan itu semua ke-butuhan di rumah pasti disediakan,” jelas Bambang.

Dia merinci minimal dalam satu ru-mah itu ada dua kamar tidur, satu kamar mandi, dapur, ruang tamu/ruang keluarga, bahkan kini ada ruang kerja. Menurutnya, pengembang saat ini juga makin memilih desain yang compact, sehingga semua por-table dengan tetap mempertahankan sirku-lasi udara. 

Oleh karena itu, Bambang mewakili REI mengajak pengembang untuk tetap optimis karena masih banyak cara untuk ber-tahan. Apalagi properti tidak akan pernah mati karena merupakan kebutuhan pokok masyarakat. 

“Yang penting fleksibel ikut perkembang-kan zaman, aktif dalam mengadjust produk hingga pembayaran agar masyarakat tetap punya kemampuan membeli, ditambah dengan dukungan fiskal dari pemerintah,” pa-parnya. 

Hal senada diungkapkan Ferry Salanto, Senior Associate Director Colliers Indonesia. Menurutnya, sejumlah tantangan yang tengah dihadapi pengembang di tahun ini memang cukup berat. 

“Kami berpendapat, kebijakan yang menambah beban pemulihan mungkin ha-rus ditinjau kembali terutama ketika situasi ekonomi menjadi lebih menantang,” ujarnya. 

Menurut Kepala Badan Riset DPP REI itu, saat ini yang terpenting bagi pengembang adalah menyesuaikan diri dengan kemampu-an, selera dan kebutuhan pasar. Tidak hanya berkaitan dengan produk, tetapi juga dalam menyiapkan strategi pembayaran, marketing dan delivery produk kepada konsumen. 

“Hal penting lainnya adalah tidak terlalu fokus pada perolehan margin yang besar, tetapi lebih memperhatikan penyerapan produk,” ujar Ferry.
 
Sementara dalam menghadapi kenai-kan PPN menjadi 11%, ancaman inflasi ting-gi dan kenaikan suku bunga di luar negeri terutama di AS, dia memperkirakan hal itu akan tetap memengaruhi pasar, terutama pada daya beli masyarakat. 

Di tengah kondisi ekonomi yang lamban yang masih berjuang untuk pulih, daya beli masyarakat belum sepenuhnya pulih. 

“Kenaikan PPN ditambah dengan ke-mungkinan kenaikan suku bunga KPR dan juga kenaikan tarif dasar listrik dan BBM secara sekaligus, tentu akan berdampak pada masyarakat selaku konsumen pro-perti,” papar Ferry. 

Cukup Sensitif 
Kepala Riset Praus Capital, Alfred Naing-golan mengatakan, kenaikan suku bunga acuan cukup sensitif terhadap sektor pro-perti. Pasalnya, terkereknya tingkat suku bunga acuan akan mendorong kenaikan suku bunga pinjaman properti. 

Seperti diketahui, pembelian properti menggunakan pendanaan perbankan masih menjadi kontribusi terbesar dalam pembelian properti di Indonesia. Alfred mencermati, reaksi pasar terhadap sektor ini sudah terlihat sejak akhir tahun lalu. 

Dia bilang, meskipun realisasi kinerja emiten properti kuartal III Oktober-November 2021 sudah menunjukkan sinyal pemulihan, kebijakan kenaikan suku bunga yang agresif oleh the Fed menekan saham-saham emiten properti. 

Secara fundamental, Alfred masih opti-mis pemulihan emiten properti masih akan berlanjut di tahun ini, walau terjadi kenaikan suku bunga. 

“Kenaikan suku bunga kredit 100-150 bps menurut kami masih aceptable, artinya kami masih optimis permintaan properti ta-hun ini masih akan tumbuh,” ungkapnya. 

Namun, dia melihat dalam jangka pen-dek saham-saham dari sektor properti masih akan tertekan oleh sentimen kenaikan suku bunga. Di semester II-2022 dia memprediksi saham-saham properti akan mengalami rebound seiring dengan pemulihan performa keuangan mereka. 

Meski BI masih menahan suku bunga acuan di level 3,5%, namun lembaga peme-ringkat Fitch Ratings memperkirakan era suku bunga rendah ini tak bertahan selamanya. 

Lembaga tersebut memperkirakan, pada tahun ini BI akan mulai menaikkan suku bunga acuan pada tahun 2022 sebesar 50 basis poin (bps) dan pada tahun 2023 diperkirakan suku bunga acuan naik hingga 100 bps. (Teti Purwanti)


Sumber: