Kuatnya ekonomi Amerika Serikat (AS) membuat berbagai negara terimbas, termasuk Indonesia. Ditandai dengan terpuruknya rupiah yang terjadi beberapa waktu belakang ini, yang juga membawa efek domino terhadap sektor properti. Keadaan pasar yang memang belum baik, diperparah dengan kondisi ekonomi global.

Konsultan properti menilai pelemahan industri properti dalam beberapa tahun terakhir mendorong penurunan harga untuk apartemen di pasar sekunder (seken) menjadi lebih murah di wilayah Jakarta.

Kepala Departemen Riset Savills Indonesia, Anton Sitorus mengatakan sektor apartemen di Jakarta memang mengalami penurunan volume penjualan pada semester I/2018 ini. Pasalnya, angka penjualan selama semester pertama ini sekitar 1.350 unit, di bawah semesterI/2017 yang di atas 5.000 unit.

Ditambah lagi, secara total, dari total proyek yang ada di sekitar Jakarta juga terjadi penurunan. Pada periode yang sama tahun lalu, penjualan setiap proyek yang ada bisa mencapai 70%. Namun, pada semester I 2018, penjualan pada tiap proyek di Jakarta hanya 65%.

Dia menyebut total apartemen yang baru diluncurkan di Jakarta hanya sekitar 2.000 unit. Kondisi ini membuat tawaran untuk apartemen kelas middle-upper atau menengah ke atas memasang harga yang kompetitif. Sehingga menurut Anton, investor tidak mau membeli properti kondominium, sehingga volume pun jadi agak menurun walaupun di sisi lain pasokan yang masuk ke pasar paling tinggi.

Anton memberi gambaran, belakangan ini sudah mulai marak ditemukan harga apartemen di Jakarta sudah sama harga dengan di luar Jakarta yaitu Rp20 juta per meter persegi. Awalnya, Jakarta memasang harga sekitar Rp35 juta per meter persegi sampai Rp40 juta per meter persegi. Dia memprediksi kondisi ini disebabkan oleh kondisi pasokan yang banyak dengan angka penjualan yang relatif rendah.

“Jadi ini waktunya beli properti sih, bukan hanya gimmick. Mungkin mereka mulai jual aset dengan kondisi BU. Jadi ini memang baru fenomena saja, sudah ada harga apartemen seken yang murah di Jakarta,” terang Anton.

Oleh sebab itu dia menilai end-user bisa segera melakukan transaksi pembelian apartemen di pasar sekunder selama aspek harga dan aksesibilitas terpenuhi. Dia optimistis dalam dua tahun mendatang saja, harga apartemen seken itu akan kembali melejit.

Anton menilai semakin banyak pengembang yang membutuhkan uang untuk bisa memutar kembali modal dan membiayai operasionalisasi bisnis. Dia bahkan memprediksi kondisi harga pasar sekunder yang murah ini akan berimbas ke pasar primer.

“Kita tak bisa melawan waktu, orang bisa bertahan seminggu, dua minggu, setahun, masih oke. Kalau sudah lima tahun, pengembang juga masih ada pengeluaran. Tidak hanya secondary, di primary bisa saja kalau developer kesulitan menjual dan tak memenuhi target cashflow dia harus kroscek harganya,” ungkap Anton.

Pasokan Apartemen

Adapun berdasarkan data Savills, sepanjang semester I 2018, terdapat 6.400 unit kondominium baru, yang didominasi sebanyak 81% terletak di luar CBD Jakarta. Sementara itu, Jakarta Timur tetap menduduki posisi paling bontot dalam suplai properti, termasuk juga kondiminium, sebesar 7%.

Secara rinci, 20% pasokan kondominium terletak di Jakarta Utara, begitu juga dengan Jakarta Barat sebesar 20%. CBD are sebesar 19% sama banyaknya dengan Jakarta Selatan, diikuti 15% di Jakarta Pusat. Berbanding terbalik dengan pasokan yang melimpah, harga jual di pasar properti kondominium segmen apappun relatif stabil sejak kuartal yang lalu. 

“Hingga 2021, pasokan kondominium di Jakarta masih akan bertambah hingga 65.700 unit dengan harga setiap meternya pada saat ini hanya naik 0,7% dibandingkan kuartal lalu,” ungkap Anton.

Akibat banyaknya pasokan yang ada dan juga kondisi ekonomi, Indonesia tengah mendorong banyak investor asing untuk masuk berinvestasi. Hal itu dilakukan baik sebagai mitra kerja, maupun keuangan atau segi keahlian.

Selama ini, kata Anton, pengembang lokal sudah menyeimbangkan antara mengundang pembeli asing untuk masuk tetapi juga tidak melupakan asas keadilan bagi masyarakat Indonesia untuk tetap memiliki kesempatan mendapatkan hunian. Anton mengatakan pemerintah harus kembali mengkaji perarturan terkait kepemilikan hunian bagi warga negara asing.

“Kalau menurut saya, regulasinya coba harus diperhatikan, dikaji, dan kalau ada loop hole coba diperbaiki lagi, sehingga kalau nanti suatu saat Indonesia masuk ke dalam keadaan asing terlalu banyak masuk menguasai hunian, tidak akan ketar-ketir lagi,” kata Anton.

Di Indonesia sesuai dengan perarturan Menteri Agraria dan Tata Ruang Nomor 29 Tahun 2016 (Permen ATR No.29/ 2016) warga negara asing (WNA) memiliki kesempatan untuk memiliki hunian di Indonesia.

Dalam peraturan tersebut disebutkan WNA bisa mempunyai properti hunian rumah maupun apartemen jika status kepemilikan merupakan hak pakai dengan minimum harga jual disesuaikan dengan daerah masing-masing dan merupakan rumah primer atau rumah baru dibangun. (Teti Purwanti)