Sepanjang Semester I-2022, pelonggaran aturan pandemi berimplikasi positif terhadap dinamika sektor ritel yang tengah menuju pemulihan. Akselerasi dan kolaborasi digital menjadi strategi yang diterapkan oleh para peritel untuk mendukung kegiatan belanja yang lebih sesuai selama masa pandemi.

Kenaikan tingkat kunjungan ke berbagai pusat ritel di sekitar Jakarta sejak awal 2022 mencatatkan perbaikan bagi performa pasar ritel. Optimisme juga terlihat dari re-launch kawasan Sarinah setelah renovasinya selesai di awal tahun. 

Laporan riset Jakarta Property Highlight oleh Knight and Frank Indonesia mengungkap bahwa di paruh pertama 2022, tingkat okupansi sektor ritel sudah berada di kisaran 78,52% atau meningkat sebesar 0,7% dibanding semester sebelumnya. Sedangkan rerata harga sewa cenderung stabil jika dibandingkan dengan semester lalu. 

Disebutkan bahwa pertumbuhan okupansi mal tersebut lebih didominasi segmen premium dan grade A. Menurut Senior Research Advisor Knight Frank, Syarifah Syaukat, segmen premium dan grade A cenderung bergerak baik tingkat okupansinya dibandingkan ke-las-kelas lain seperti grade B dan grade C. 

“Secara umum, tenant yang mengisi mal sejak awal 2022 berasal dari sektor makanan dan minuman, peralatan rumah, elektronika, pakaian olah raga, busana, dan departemen store,” ungkap Sari, de-mikian dia akrab disapa, baru-baru ini. 

Sari mengatakan ada beberapa faktor yang membuat konsumen tertarik mengunjungi pusat perbelanjaan, diantaranya adalah lokasi dan desain mal. Saat ini, mal yang baru dibuka di Jakarta cenderung mendekati pemukiman dibandingkan pusat bisnis. 

Selain itu, dia menemukan tingkat kunjungan konsumen lebih tinggi kepada properti yang menekankan aspek ramah lingkungan. 

“Ruang terbuka di dalam mal akan semakin meningkatkan ting-kat kunjungan ke pusat perbelanjaan,” jelasnya. 

Sari menambahkan, pada semester II-2022 hingga tahun 2024 diproyeksi ada 6 proyek mal baru yang akan masuk pasar di Jakarta. Empat diantaranya akan masuk di periode 2023-2024. Dari enam mal baru yang akan beroperasi hingga 2024 tersebut, hanya satu yang ada di kawasan bisnis. 

“Mal-mal baru yang akan beroperasi hingga 2024 ini memiliki desain yang cukup berbeda, yakni perluasan ruang terbuka di dalam mal. Perubahan desain tersebut merupakan hasil adaptasi pengusaha pusat perbelanjaan ke arah bisnis yang lebih hijau,” jelasnya. 

Oleh karena itu, Sari menyarankan agar pusat perbelanjaan memperbanyak acara bazar dan gerai outdoor untuk meningkatkan kunjungan. Selain itu, dia mendorong pengelola mal untuk mening-katkan efisiensi pengelolaan ruang mengingat ajang outdoor me-miliki karakter pemeliharaan ruang yang berbeda.

Dominasi Peritel 

Sementara itu, Senior Associate Director Colliers Indonesia, Ferry Salanto menyebutkan, food and beverages (F&B) masih mendominasi penyerapan ruang ritel di Jabodetabek di semester I-2022. 

“Pada dasarnya, yang cukup aktif dan masuk ke sektor ritel sekarang masih dido-minasi retailer (peritel) F&B,” ungkap Ferry. 

Kendati demikian, ruang sewa yang dicari peritel F&B saat ini memang tidak sebesar dari yang mereka tempati sebelumnya. Fokus peritel F&B kini adalah bagaimana mereka beroperasi dan tetap berekspansi ke pusat perbelanjaan atau mal, serta lebih memilih kuantitas ruang yang lebih kecil dibandingkan sebelumnya. 

“Target mereka memang penetrasi pasar, membuka outlet yang lebih banyak. Tetapi, tidak terlalu besar seperti sebelum-nya,” tambah Ferry. 

Intinya, bisnis sewa ruang mal ini harus tetap bergerak dan membutuhkan satu policy (aturan) yang mampu mendukung mereka agar bisa hidup lagi. Kuncinya, ung-kap Ferry, tidak hanya terkait pada okupansi melainkan traffic (tingkat kunjungan) ke mal. 

Data Colliers Indonesia mencatat, harga sewa ruang ritel di mal Jakarta terpantau stabil pada kisaran Rp566.095 per meter persegi dan Rp384.121 di Bodetabek. Se-mentara tingkat okupansi mal di Jakarta mencapai 71,2%, atau meningkat dibanding periode yang sama tahun lalu sebesar 70,9%. 

“Kita lihat (tingkat okupansi) ini sudah lebih baik dibanding tahun lalu,” paparnya. 

Colliers menyebutkan alasan kenaikan okupansi mal di Jakarta pada periode ter-sebut adalah karena banyak acara serta pameran mulai diadakan kembali di dalam mal. 

Pasar Bodetabek 

Lalu bagaimana kondisi pasar pusat per-belanjaan di kawasan Debotabek (Depok, Bogor, Tangerang, dan Bekasi) sepanjang semester I-2022. 

Merujuk riset Cushman & Wakefield Indonesia, lalu lintas pengunjung mal di kawasan ini mulai membaik terutama jelang dan saat hari raya Idul Fitri. Kondisi itu juga sebagai dampak pelonggaran aktivitas ma-syarakat. 

Selama semester I-2022 terdapat bebe-rapa peritel yang membuka bisnis di mal Debotabek. Antara lain Paris Baguette, ja-ringan toko roti asal Korea Selatan yang membuka toko keempat dan keenam di Summarecon Mall Bekasi dan Summarecon Mall Serpong. 

Selanjutnya, KKV yang membuka gerai ke-8 di Margo City, Depok yang menempati sekitar 2.000 meter persegi. Selain itu ada Panella Brazilian BBQ yang memperluas usahanya ke Bogor yakni di Botani Square.

 

Hingga akhir paruh pertama 2022, tingkat okupansi pusat ritel di Debotabek mencapai 75,8% atau turun 1,1% (year on year/yoy) secara nominal karena penutupan beberapa tenant besar seperti Best Denki dan Ace Hardware di seluruh mal di kawasan tersebut. 

Ada satu pusat ritel memasuki pasar di Tangerang pada paruh pertama 2022. Dibuka pada Maret 2022, Paradise Walk Mall menambah 10.000 meter persegi ruang untuk total pasokan ruang ritel Debotabek dan menjadikan total pasokan kumulatif menjadi 2,66 juta meter persegi. 

“Pasokan baru dari proyek-proyek se-perti Omotesando Bintaro, Greenwalk Mall, dan Bintaro Jaya Xchange 2 juga diharapkan masuk ke pasar Debotabek pada semester II- 2022,” kata Arief Rahardjo, Director, Strategic Consulting Cushman & Wakefield Indonesia kepada wartawan. 

Jika semua pusat perbelanjaan baru tadi memenuhi jadwal penyelesaian, maka total pasokan di Bodetabek akan mencapai 2,71 juta meter persegi di akhir 2022. 

Dari sisi tarif sewa, di Bodetabek tercatat relatif tidak berubah yaitu Rp451.800 per meter persegi per bulan untuk ruang ritel khusus di GF. Tarif service charge juga tidak berubah yaitu sebesar Rp133.500 per meter persegi per bulan. (Teti Purwanti)

Sumber:

Majalah REI