GAGASAN

Regulasi Bisnis Properti Pasca UUCK Inkonstitusional Bersyarat

Administrator | Senin, 07 Maret 2022 - 16:34:08 WIB | dibaca: 194 pembaca

Foto: Sandy

Oleh: Juneidi D.Kamil, SH, ME, CRA - Praktisi Hukum Properti dan Perbankan Sertifikat
 
Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 91/PUUXVIII/2020 menyentak perhatian publik. Mahkamah Konstitusi memutuskan UU No.11/2001 tentang Cipta Kerja inkonstitusional bersyarat. Bagaimana kepastian hukum regulasi bisnis properti yang diatur dalam Undang-undang Cipta Kerja (UUCK) beserta berbagai peraturan pelaksanaannya?

Perubahan dalam UUCK
UU Cipta kerja yang disahkan dan diundangkan menjadi Undang-undang pada 2 November 2020, merupakan Undang-undang yang menerapkan konsep omnibus law. Di dalamnya terbagi atas 11 (sebelas) cluster yaitu penyederhanaan perizinan tanah, persyaratan investasi, ketenagakerjaan, ke-mudahan dan perlindungan UMKM, kemudahan berusaha, dukungan riset dan inovasi, administrasi pemerintahan, pengenaan sanksi, pengendalian lahan, kemudahan proyek pemerintah dan Kawasan Ekonomi Khusus (KEK). Kesebelas cluster yang diatur dalam UU Cipta Kerja, merupakan penggabungan dari 78 (tujuh puluh delapan) undang-undang.

UUCK mengubah berbagai ketentuan dalam bisnis properti dan membentuk lembaga baru. Beberapa ketentuan yang diubah diantaranya penyelenggaraan rumah susun, perizinan bangunan gedung, hak pengelolaan, hak atas tanah dan pendaftaran tanah, pengadaan tanah untuk kepentingan umum, penertiban kawasan dan tanah terlantar. UUCK juga menegaskan dibentukan lembaga baru yang disebut bank tanah.

Setidak-tidaknya terdapat 6 (enam) peraturan pemerintah yang sudah dibuat untuk menjabarkan lebih lanjut ketentuan terkait bisnis properti dalam UUCK. Pertama, PP No. 13 tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun. Kedua, PP No.16 tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Un-dang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. Ketiga, PP No. 18 tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, dan Pendaftaran Tanah. Keempat, PP No.19 tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum. Kelima, PP No.20 tahun 2021 tentang Penertiban Kawasan dan Tanah Telantar. Keenam, PP No. 64 tahun 2021 tentang Badan Bank Tanah.

UU No. 11 tahun 2020 tentang Cipta Kerja misalnya sudah mengubah UU No. 28 tahun 2002 tentang Bangunan Gedung. Regulasi ini sudah mengubah Izin Mendirikan Bangunan (IMB) menjadi Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). Dalam PP No. 16 tahun 2021 yang merupakan peraturan pelaksanannya, pemerintah daerah kabupaten/kota harus menyediakan layanan PBG dalam jangka waktu enam bulan sejak peraturan pemerintah ini berlaku. Jangka waktu ini telah berakhir pada tanggal 2 Agustus 2021.

Untuk pelaksanaan layanan penerbitan PBG, Pemda harus merevisi peraturan daerah (Perda) retribusi IMB menjadi Perda retribusi PBG. Pemda Kabupaten/Kota harus memiliki Perda Retribusi Perizinan Bangunan Gedung untuk dapat menarik retribusi. Retribusi PBG merupakan jenis retribusi baru atas layanan penyediaan PBG sesuai dengan pasal 114 angka 1 huruf a UU No.11 tahun 2020 tentang Cipta Kerja

Namun dalam realitanya, banyak daerah yang belum merevisi Perda retribusi IMB menjadi Perda retribusi PBG. Akibatnya Pemda tidak diperkenankan menarik retribusi dalam penerbitan PBG. Banyak pula Pemda kabarnya memilih untuk tetap menerbitkan IMB demi menarik retribusi padahal bertentangan dengan undang-undang.

Putusan Mahkamah Konstitusi
Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 91/PUUXVIII/2020 menyatakan beberapa hal yang penting terkait dengan keberlakuan UUCK. 

Pertama, menyatakan pembentukan UU No.11/2020 tentang Cipta Kerja bertentangan dengan UUD RI tahun 1945 dan tidak mempunyai kekuatan hukum mengikat secara bersyarat sepanjang tidak dimaknai “tidak dilakukan perbaikan dalam waktu 2 (dua) tahun sejak putusan ini diucapkan”

Kedua, menyatakan UU No.11/2020 tentang Cipta Kerja masih tetap berlaku sampai dengan dilakukan perbaikan pembentukan sesuai dengan tenggang waktu sebagaimana yang telah ditentukan dalam putusan ini.

Ketiga, memerintahkan kepada pembentuk undang-undang untuk melakukan perbaikan dalam jangka waktu paling lama 2 (dua) tahun sejak putusan ini diucapkan dan apabila dalam tenggang waktu tersebut tidak dilakukan perbaikan maka UU No.11/2020 tentang Cipta Kerja menjadi inkonstitusional secara permanen.

Keempat, menyatakan apabila dalam tenggang waktu 2 (dua) tahun pembentuk undangundang tidak dapat menyelesaikan perbaikan UU No.11/2020 tentang Cipta Kerja maka undang-undang atau pasal-pasal atau materi muatan undang-undang yang telah dicabut atau diubah oleh UU No.11/2020 tentang Cipta Kerja dinyatakan berlaku kembali.

Kelima, menyatakan untuk menangguhkan segala tindakan/kebijakan yang bersifat strategis dan berdampak luas, serta tidak dibenarkan pula menerbitkan peraturan pelaksana baru yang berkaitan dengan UU No.11/2020 tentang Cipta Kerja.

Putusan Mahkamah Konstitusi diawali atas permohonan pengujian formal yang diajukan oleh para pemohon pada 15 Oktober 2020. Para pemohon terdiri dari 6 (enam) orang, 3 (tiga) merupakan perseorangan Warga Negara Indonesia yang terdiri dari buruh PKWT, mahasiswa dan dosen dan 3 (tiga) lainnya adalah badan hukum yaitu Perhimpunan Indonesia Untuk Buruh Migran BerdaulatMigrant CARE, Badan Koordinasi Kerapatan Adat Nagari Sumatera Barat (Bakor KAN Sumatera Barat) dan Mahkamah Adat Alam Minangkabau (MAAM).

Pengujian formil dimohonkan oleh para pemohon dengan alasan pembentukan UUCK, tidak sesuai dengan pembentukan undang-undang sebagaimana diatur dalam UU No.12/2011 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-undangan sebagaimana telah diubah dengan UU No. 15 Tahun 2019 tentang Perubahan atas UU No. 12 Tahun 2011 tentang Pembentukan Undang-Undang.

Berdasarkan UUD 1945, Mahkamah Konstitusi diberikan kewenangan untuk melakukan pengujian UU terhadap UUD 1945. Sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang ada, Mahkamah Konstitusi berwenang mengadili pada tingkat pertama dan terakhir yang putusannya bersifat final untuk menguji undang-undang terhadap UUD 1945. Permohonan para pemohon diputus Mahkamah Konstitusi dalam Rapat Permusyawaratan Hakim pada 3 dan 4 November 2021 yang diucapkan dalam Sidang Pleno Mahkamah Konstitusi terbuka untuk umum pada 25 November 2021.

Konsekwensi Yuridis
Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 91/PUU-XVIII/2020 memiliki konsekwensi yuridis. UUCK masih berlaku tetapi terdapat kewajiban pemerintah untuk memperbaikinya. Mahkamah Konstitusi memerintahkan pembentuk undang-undang untuk melakukan perbaikan dalam jangka waktu paling lama 2 (dua) tahun sejak putusan ini diucapkan dan apabila dalam tenggang waktu tersebut tidak dilakukan perbaikan maka UUCK menjadi inkonstitusional secara permanen.

Pembentukan peraturan perundang-undangan harus dilakukan berdasarkan ketentuan dalam UU Nomor 12 tahun 2011 tentang Pembentukan Peraturan Perundang-undangan. Pembentukan perundang-undangan adalah pembuatan peraturan perundang-undangan yang mencakup tahapan perencanaan, penyusunan, pembahasan, pengesahan atau penetapan, dan pengundangan. Pembentukan harus memperhatikan asas-asas pembentukan peraturan perundang-undangan yang baik. Asas-asas itu meliputi kejelasan tujuan, kelembagaan atau pejabat pembentuk yang tepat, kesesuaian antara jenis, hierarki, dan materi muatan, dapat dilaksanakan, kedayagunaan dan kehasilgunaan, kejelasan rumusan dan keterbukaan.

Dalam proses pembentukan peraturan perundang-undangan mulai dari perencanaan, penyusunan, pembahasan, pengesahan atau penetapan, dan pengundangan haruslah bersifat transparan dan terbuka. Seluruh lapisan masyarakat mempunyai kesempatan yang seluas-luasnya untuk memberikan masukan dalam pembentukan peraturan perundang-undangan. Pembentuk UU harus memberikan ruang partisipasi kepada masyarakat secara maksimal dalam rangka perbaikan UUCK.

Dalam persidangan terungkap fakta bahwa pembentuk UUCK tidak memberikan ruang partisipasi kepada masyarakat secara maksimal. Masyarakat yang terlibat dalam pertemuan tersebut tidak mengetahui secara pasti materi perubahan undang-undang apa saja yang akan digabungkan dalam UU 11/2020. Terlebih lagi naskah akademik dan rancangan UUCK tidak dapat diakses dengan mudah oleh masyarakat. Padahal berdasarkan Pasal 96 ayat (4) UU 12/2011 akses terhadap undang- undang diharuskan untuk memudahkan masyarakat dalam memberikan masukan secara lisan dan/atau tertulis.

Meskipun telah ternyata terbukti secara hukum adanya ketidakterpenuhannya syarat-syarat tentang tata cara dalam pembentukan UU 11/2020, Mahkamah Konstitusi berpendapat terdapat pula tujuan besar yang ingin dicapai dengan berlakunya UU 11/2020 serta telah banyak dikeluarkan peraturan-peraturan pelaksana dan bahkan telah banyak diimplementasikan di tataran praktik. Sehingga untuk menghindari ketidakpastian hukum dan dampak lebih besar yang ditimbulkan, maka akhirnya Mahkamah Konstitusi menyatakan UUCK dinyatakan inkonstitusional secara bersyarat.

Pemerintah harus segera memperbaiki kembali proses pembentukan UUCK. Salah satu hal yang harus dilakukan adalah menampung aspirasi masukan terhadap penyempurnaannya. Pembentuk undang-undang memiliki kesempatan untuk mengkaji kembali beberapa substansi yang menjadi keberatan dari beberapa kelompok masyarakat.

Penutup
Putusan Mahkamah Konstitusi terkait UUCK memberikan kesempatan para stakeholders untuk memperbaiki dan menyempurnakan UUCK sehingga undang-undang ini dapat berlaku efektif di tengah-tengah masyarakat. Pun tidak terkecuali stakeholders dalam bisnis properti, momentum ini harus dimanfaatkan untuk memperbaiki hal-hal terkait subtansi. Aman dan bijak dalam bisnis properti dapat diwujudkan dengan membenahi beberapa persoalan dalam UUCK terkait subtansi. Semoga artikel ini bermanfaat.

Sumber: