Oleh: Muhammad Joni, SH, MH, Managing Director Smart Property Consulting (SPC), Sekretaris Umum Housing and Urban Development (HUD) Institute), dan Managing Partner Law Office Joni & Tanamas

 

 

Frasa hukum memang powerfull. Sebab itu, kepada hukum musti cerewet. Periksa kata demi kata, frasa demi frasa, bunyi demi bunyi. Lebih-lebih pada penerapannya. Di sebuah taman kota dekat rumah, ada rambu berdiri tegak di walking tracktaman joging Kelapa Gading. Rambu siluet sepeda yang dicoret. Meniru dilarang putar balik (U turn) dengan huruf ‘U’ terbalik yang dicoret. Menengok rambu sepeda dicoret itu saya sempat separuh tertawa, separuhnya lagi senyum. Sebelum saya nyinyir dan memotretnya. Wah..., ini bisa jadi kisi-kisi betapa perlunya cerdas menggambar rambu, karena rambu adalah hukum. Sebut saja rambu adalah legal-picturing.

Siapakah yang dilarang ke taman? Ramarama, atau angin yang menghantarnya. Ajaib jika sepeda jalan sendirian. Akankah terjadi “kriminalisasi” atau bahkan “penalisasi” sepeda? Sepeda bukan pesepeda. Menggambar konsep legal sepeda butuh ketrampilan

lebih daripada menggambar sepeda. Pun mengerti beda sepeda dengan pesepeda. Sebab sepeda tak bisa jalan sendirian di taman.

Antara PPJB dan Perjanjian Pendahuluan Hendak memahami norma Undangundang, lakukan tafsir sistematis, teliti setiap kata dan frasa. Reguklah citarasa maksud asli dibuat norma hukumnya. UU No. 1 Tahun 2011 (UU PKP) menggunakan istilah “perjanjian pendahuluan jual beli” untuk menormakan pemasaran rumah tunggal, rumah deret dan/atau rumah susun (vide Pasal 42 ayat 1). Perjanjian pendahuluan itu dibolehkan dengan persyaratan yang diatur dalam Pasal 42 ayat 2 UU PKP.

Padahal, perihal rumah susun (rusun) tidak diatur lebih lanjut dalam UU PKP namun dalam UU No. 20 Tahun 2011 (UU Rusun) yang disahkan belakangan. Membaca Pasal 42 ayat 1 UU PKP itu, kua-normatif rumah tunggal dan rumah deret yang notabene rumah tapak (landed house) sama dengan rumah susun (rusun) dalam pemasaran yang masih tahap proses pembangunan.

Jika menelaah UU Rusun Pasal 43 ayat 1, pemasaran rusun sebelum pembangunan rusun selesai dapat dilakukan dengan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), bukan perjanjian pendahuluan jual beli.UU PKP tidak ada menyebut PPJB.

Kua sistem hukum, jika pemasaran rusun yang pembangunannyabelum selesai, dibuat pengikatan dengan PPJB, berarti bukan perjanjian pendahuluan jual beli sebagaimana dibunyikan UU PKP Pasal 42 ayat 1. Baru ketika fase pembangunan rusun sudah selesai, pengikatan jual beli dengan Akta Jual Beli (AJB). UU Rusun membedakan antara PPJB dengan AJB saja, tidak dikenal perjanjian pendahuluan jual beli. PPJB hanya untuk rusun, dengan segala karakteristik dan implikasinya yang berbeda. PPJB berbeda dengan perjanjian pendahuluan jual beli. Lantas mengapa hendak disamakan?

Ketika gagal membedakan PPJB dengan perjanjian pendahuluan, maka keliru memuat klausula PPJB.Sekali lagi, pada konsep hukum PPJB obyek rusun belum ada, sebagaimana UU Rusun menggunakan frasa “sebelum pembangunan rumah susun selesai” (Pasal 43 ayat 1). Sedangkan AJB apabila sudah ada obyek sarusun, sebagaimana UU Rusun menggunakan frasa “sesudah pembangunan rumah susun selesai” (Pasal 44 ayat 1).

Oleh karena dalam PPJB obyek benda sarusun belum ada, maka perlu diklarifikasi total maksud dari klausula (f) serah terima bangunan ataupun huruf (i) pengalihan hak, dalam muatan klausule PPJB sebagaimana Permen PUPR No. 11/PRT/M/2019 Pasal 11 ayat 2 huruf f dan i).

Apabila muatan PPJB berisi klausule “serah terima bangunan” dan “pengalihan hak” bukan berarti sebagai penyerahan yuridis (yuridish levering), namun (mungkin) masih persetujuan menggunakan bangunan sarusun yang belum memiliki akibat hukum peralihan hak dari penjual kepada pembeli/konsumen. Karenanya konsumen/calon pembeli tidak/belum bisa melakukan perbuatan hukum, seperti penjaminan atau mengalihkan. Sebaliknya, ini juga sangat penting, pelaku pembangunan tidak serta merta telah selesai melaksanakan kewajiban kepada konsumen/calon pembeli dengan PPJB. Sebab, segera musti diikuti AJB sebagai dasar penerbitan SHM Sarusun atau SKBG Sarusun, termasuk kepastian pertelaan.

Klausule “pengalihan hak”--yang mungkin dimaksudkan serah terima bangunan sarusun--yang dimaktub dalam PPJB justru potensial merugikan konsumen. Karena de jure belum ada penyerahan yuridis. Sebab itu, klausule “pengalihan hak” itu tidak relevan dimuat dalam PPJB versi Permen PUPR aquo. Justru dalam PPJB penting memuat klausule kapan waktu membuat dan menandatangani AJB, penyerahan yuridis sarusun, dan penerbitan SHM Sarusun ataupun SKBG Sarusun.

Soal lain perihal posisi agen pemasaram. Ini soal hukum yang tak kalah penting. UU Rusun Pasal 42 ayat (1) membolehkan pemasaran rusun sebelum pembangunan rusun dilaksanakan. Halhal yang dijanjikan oleh pelaku pembangunan dan/atau agen pemasaran mengikat sebagai/dalam PPJB (Pasal 42 ayat 3). Sebab dalam Permen PUPR aquo, PPJB dilakukan antara pelaku pembangunan dengan calon pembeli. Apakah eksistensi agen pemasaran yang diakui dalam UU Rusun tidak diserap dalam Permen PUPR aquo? Padahal, UU Rusun mengakui lembaga agen pemasaran dan perbuatan hukum pemasaran untuk rusun.

Pun dalam praktek, agen pemasaran menjadi ujung tombak pelaku pembangunan sebagai ekologi industri properti. Walaupun tidak dinormakan dalam Permen PUPR aquo, namun tidak ada larangan menggunakan agen pemasaran sebagai pihak dalam PPJB, misalnya dengan perjanjian kuasa dengan surat kuasa dari pelaku pembangunan, secara perdata dapat bertindak dalam PPJB. Dalam bidang perdata berlaku adagium, hal yang tidak dilarang berarti masih boleh dilaksanakan.

Majelis Pembaca. Paragraf diatas mengingatkan pentingnya tafsir sistematis termasuk menelaah diksi dan frasa dalam ayat dan pasal suatu UU. Yang menjadi modal dalam legal reasoning dan legal interpretation, bahkan legal picturing dalam memaknai dan merumuskan turunan norma. Jangan anggap enteng, sebab acapkali istilah, diksi, ataupun frasa dalam suatu Undang-undang selalu menjadi permasalahan hukum, pun seringkali diuji validitas norma dan konstitusionalitasnya.

Sebab itu, penting mencermati kata demi kata, frasa demi frasa, bunyi demi demi bunyi daripada norma hukum (ayat dan pasal) suatu UU. Telaah yang jeli dan teliti, berikut pemahanan yag otentik perihal maksud asli (original intens) suatu norma UU, menjadi dasar dalam membangun konstruksi hukum dan legal reasoning bahkan legal picturing untuk merumuskan aturan turunan. Pun, beralasan cerewet kepada hukum. Nyinyir demi kebaikan. Salam literasi properti. Allahu’alam. Tabik.