GAGASAN

Pengembang Diputus Pailit, Bagaimana Kelangsungan Usahanya?

Administrator | Rabu, 11 September 2019 - 10:25:13 WIB | dibaca: 52 pembaca

Foto: Istimewa

Oleh: Juneidi D.Kamil, SH, Praktisi Hukum Properti dan Perbankan

Dalam satu kesempatan acara workshop bersama para bankir, saya diminta untuk memberikan sharing terkait dengan tren kasus-kasus Kepailitan yang melanda pengembang properti.

Data di 2018 memperlihatkan terjadi peningkatan kasus-kasus PKPU/Pailit yang melanda pengembang properti dibandingkan dengan tahuntahun sebelumnya. Kasus-kasus kepailitan cenderung merugikan pengembang selaku debitor terlebih para kreditor konsumen properti.

Pada sisi lain, terdapat ketentuan menarik dalam UU No.37/2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (UUK/PKPU) yang memungkinkan perusahaan debitor yang prospektif meskipun sudah diputus pailit untuk dilangsungkan usahanya oleh Kurator. Jika demikian, mengapa solusi ini tidak ditempuh untuk mengakomodir kepentingan para pihak agar tidak dirugikan?

Mandatory Requirements
Saat pengembang selaku debitor diputus pailit, maka demi hukum pengembang kehilangan haknya untuk menguasai dan mengurus kekayaannya yang termasuk dalam harta pailit (pasal 24 UUK/PKPU). Pengurusan mengenai harta kekayaan pengembang setelah diputus pailit ini dilakukan oleh Kurator.

Tugas Kurator dalam kepailitan tidak selalu berkenaan dengan pemberesan harta pailit. Kurator dimungkinkan untuk mengurus harta pailit yang dapat meningkatkan nilai harta pailit melalui kelanjutan usaha perusahaan pengembang (pasal 69 UUK/PKPU). Asas keberlangsungan usaha (on going concern) diatur dalam pasal 104 UU No.37/2004.

Berdasarkan ketentuan ini, pengembang selaku debitor yang diputus pailit dapat tetap melangsungkan usahanya apabila terdapat persetujuan panitia kreditor sementara kepada Kurator untuk melanjutkan usaha debitor yang dinyatakan pailit walaupun terhadap putusan pernyataan pailit tersebut diajukan kasasi atau peninjauan kembali. Apabila dalam kepailitan tidak diangkat panitia kreditor, Kurator memerlukan persetujuan Hakim Pengawas untuk melanjutkan usahanya.

Jika dalam rapat pencocokan piutang tidak ditawarkan rencana perdamaian atau jika rencana perdamaian yang ditawarkan tidak diterima, Kurator atau Kreditor yang hadir dalam rapat dapat mengusulkan supaya perusahaan debitor pailit dilanjutkan (pasal 179 ayat 1 UUK/PKPU).

Dalam penerapannya, pertimbangan utama Hakim-hakim Pengadilan Niaga untuk menyetujui melanjutkan kegiatan usaha perusahaan yang telah dinyatakan pailit adalah nilai ekonomis perusahaan jauh lebih tinggi dibandingkan dengan nilai aset fisik dari perusahaan. Perusahaan pengembang seringkali memiliki aset yang positif, tetapi dalam beberapa keadaan tertentu cash flow keuangannya terganggu.

Kepailitan sebenarnya diperuntukkan tehadap perusahaan yang mempunyai aset negatif dan tidak ditujukan kepada perusahaan yang hanya sekadar bermasalah dengan kinerja cash flow keuangannya. Success Story Dalam perjalanan bisinis properti terdapat kisah sukses (success story) pengembang yang diputus pailit tetapi usahanya sukses dilanjutkan oleh Kurator.

Sebagai contoh kasus, saat perusahaan pengembang PT PPS diputus pailit, Kurator melanjutkan pembangunannya kembali meskipun telah dinyatakan pailit. Kurator mengambil keputusan untuk melanjutkan pembangunan proyek Apartemen Palazzo yang dikembangkan pengembang tersebut, setelah terlebih dahulu meminta izin Hakim Pengawas dan para kreditor.

Kalau dicermati, kondisi pengembang apartemen tersebut saat diputus pailit oleh Pengadilan Niaga maka terdapat 5 (lima) tower belum selesai dan progressnya sangat bervariasi antara 20% sampai 70%.

Sekitar 1000 unit apartemen dan ruko sudah terjual dan sebagian besar telah lunas. Sebagian unit-unit apartemen sudah selesai, telah dihuni oleh pembeli unit sebanyak kurang lebih 200 unit.

Antara pembeli unit dan PT PPS telah terikat dengan PPJB dan sebagian besar telah membayar lunas harga pembelian unit apartemen maupun ruko yang diperjanjikan. Sertifikat induk maupun sebagian sertifikat yang sudah dipecah dikuasai oleh pihak ketiga. PT PPS memiliki pinjaman sebesar Rp 65 miliar. PT PPS memiliki tunggakan terhadap beberapa kontraktor dan supplier dan jumlah yang besar sehingga kalau mau melanjutkan kerjasama dengan mereka harus terlebih dahulu menyelesaikan utang kepada mereka.

Dalam perkembangan kemudian, Kurator telah berhasil menjadikan Apartemen Grand Palace Kemayoran sebagai kompleks hunian yang menarik dengan berbagai kelengkapan fasilitas di dalamnya. Akhirnya, konsumen-konsumen yang telah mengeluarkan uang untuk pembelian baik secara tunai maupun kredit pemilikan apartemen mendapatkan apartemen yang menjadi haknya.

Key Success Factor
Pengembang, konsumen dan Kurator dapat belajar dari kisah sukses keputusan untuk melanjutkan usaha pengembang yang diputus pailit. Terdapat beberapa faktor yang menjadi kunci sukses keberhasilannya.

Pertama, Kurator melaksanakan pembangunan berdasarkan perhitungan yang cermat dan menggunakan data-data yang ada serta meminta pendapat jasa konsultan penaksir, akuntan dan sebagainya.

Kedua, Kurator berhasil menangani permasalahan ini dengan selalu mengupayakan terbukanya seluruh informasi yang diperlukan para Kreditor. Keterbukaan informasi ini penting bagi menumbuhkan kepercayaan kreditor dalam meyakini niat baik Kurator untuk melanjutkan usaha (going concern) Apartemen Palazzo.

Pada mulanya, proses going concern Apartemen Palazzo menemui kendala adanya sebagian kelompok kreditor yang tidak setuju dengan dibangunnya kembali apartemen ini. Kelompok kreditor ini lebih memilih untuk sesegera mungkin Kurator melikuidasi harta pailit.

Ketiga, Kurator dalam pelaksanaan pembangunan apartemen palazzo tidak hanya berhasil menangani keberatan dari kreditor. Kurator berhasil pula menanganai keberatan dari debitor sendiri yaitu PT PPS.

Keempat, selain adanya tindakan kooperatif dari kreditor dan debitor, Kurator juga melakukan rebranding dengan cara mengganti nama Apartemen Palazzo menjadi Grand Palace Kemayoran. Langkah ini ditempuh untuk memperbaiki citra.

Kelima, Kurator juga berhasil melakukan co branding dengan menggandeng kerjasama perusahaan-perusahaan lain untuk membuka ATM, mini market, foodcourt, apotek. Kurator membuat sebagian unit menjadi kondominium hotel (kondotel) dengan menggandeng perusahaan perhotelan yang mempunyai jaringan global. Dengan meningkatkan citra apartemen, banyak investor yang mau menanamkan modalnya di Apartemen Grand Palace Kemayoran.

Penutup
Pengembang selaku debitor yang diputus pailit masih dimungkinkan untuk dilangsungkan usahanya oleh Kurator. Upaya yang ditempuh Kurator untuk melanjutkan usaha pengembang yang diputus pailit harus memenuhi persyaratan-persyaratan tertentu.

Ketentuan yang memungkinkan Kurator untuk melanjutkan usaha pengembang selaku debitor yang diputus pailit memberikan peluang bagi pengembang memenuhi harapan konsumen properti meskipun berada dalam kondisi sulit.

Pada sisi lain, konsumen properti masih memiliki harapan mendapatkan hak atas kepemilikan properti yang dibelinya. Meskipun demikian, proses melanjutkan usaha pengembang yang diputus pailit oleh Kurator harus diwaspadai oleh Para Kreditor.

Kurator harus diyakini kemampuannya untuk melanjutkan usaha pengembang selaku debitor pailit. Dan jangan sampai upaya yang dilakukan Kurator sekadar tindakan mengulur-ulur waktu (buying time) yang akan merugikan kepentingan para kreditor.

Akhirnya, bagi para pengembang aman dan bijaklah dalam bisnis properti. Semoga artikel ini bermanfaat ya.