Oleh: Juneidi D.Kamil, SH, Praktisi Hukum Properti dan Perbankan 

Pengembang properti saat ini semakin leluasa memilah dan memilih bank dalam mendukung fasilitas KPR para konsumen untuk membeli rumah yang dibangunnya. Kondisi ini cukup menguntungkan bukan hanya buat pengembang tetapi juga bagi konsumen properti. KPR Syariah Milenial yang baru saja dilaunching perbankan syariah membuat bisnis properti semakin bergairah.

Nah, bagaimanakah kelebihan-kelebihan produk KPR Bank Syariah Milenial yang wooow banget bagi kaum milenial ini dapat menjadi peluang bagi pengembang properti?

KPR Syariah Milenial

Prinsip yang mendasar dari pemilihan KPR Syariah terutama bagi warga masyarakat yang beragama Islam adalah bebas dari riba. KPR syariah ini tidak mengenal bunga tetapi margin bagi hasil. Setidak-tidaknya terdapat 5 (lima) aspek yang perlu diketahui nasabah KPR sebagai perbandingan KPR Syariah dengan KPR Konvensional.

Pertama, dari aspek angsuran, KPR Syariah angsurannya tetap, sementara KPR Konvensional angsurannya berubah-ubah. Nasabah mengetahui secara pasti berapa total kewajiban yang harus dibayarkannya sejak akad sampai dengan jatuh tempo.Total kewajiban pembayaran angsuran nasabah KPR perbankan syariah bersifat transparan, sedangkan total kewajiban yang dibayarkan nasabah KPR Konvensional tidak diketahui dari awal.

Kedua, besarnya uang muka. Besarnya uang muka antara KPR Syariah dengan KPR Konvensional secara umum sama saja, tetapi perbedaan hanya kepada siapa uang muka itu dibayarkan. Uang muka pada KPR Syariah secara prinsip syariah dibayarkan kepada bank. Sedangkan uang muka pada KPR konvensional dibayarkan kepada pengembang.

Ketiga, masalah jangka waktu. Jangka waktu KPR Syariah umumnya lebih pendek dibandingkan dengan jangka waktu KPR Konvensional. Dalam perkembangannya kini jangka waktu KPR Syariah sudah semakin panjang.

Keempat, besarnya biaya proses. Biaya proses pembiayaan KPR Syariah relatif sama dengan biaya proses KPR Konvensional.Biaya proses ini mencakup biaya-biaya seperti biaya administrasi, biaya appraisal, biaya pengikatan akad pembiayaan oleh notaris, biaya pembuatan Akte Jual Beli dan proses balik nama, biaya pembebanan hak tanggungan dan biaya premi asuransi. Dalam bank konvensional dikenal adanya biaya provisi sementara dalam bank syariah tidak dikenal adanya biaya provisi.

Kelima, dari segi pinalti saat pelunasan dipercepat. Pada KPR Syariah tidak dikenakan pinalti tetapi pada bank konvensional pinalti diberlakukan. Bank konvensional akan mengenakan pinalti kepada nasabah yang melakukan pelunasan dipercepat yang besarnya dihitung berdasarkan prosentase tertentu dikalikan dengan sisa pokok kredit. Pada bank syariah, nasabah justru dapat melakukan pelunasan sebelum jangka waktu pembiayaan berakhir. Pada saat melakukan pelunasan dipercepat, maka pihak bank dapat memberikan potongan (muqasah) atas margin yang belum jatuh tempo.

Bank BTN Syariah membuat teroboson pertama dengan melaunching produk KPR Syariah Milenial saat menyambut ulang tahunnya pada 14 Februari 2019 yang lalu. Bank ini memberi nama KPR Hits yang merupakan singkatan dari “hijrah to syariah” untuk KPR Syariah yang menyasar segmen kaum milenial. KPR Hits merupakan jenis KPR non subsidi yang memiliki banyak keistimewaan dibandingkan produk pembiayaan KPR lainnya. KPR sebelumnya menggunakan akad Murabahah (jual beli) dan Istishna’ (jual beli pesanan) sedangkan KPR Hits menggunakan akad Musyarakah Mutanaqisah.

Akad Musyarakah Mutanaqisah merupakan gabungan dari dua akad yaitu akad Musyarakah dan Ba’i yang artinya bahwa pembelian rumah atau apartemen yang menjadi agunan KPR merupakan aset bersama antara Bank dan Nasabah dengan porsi kepemilikan yang telah disepakati pada saat awal akad. Bank dan Nasabah sepakat bahwa agunan KPR tersebut disewakan kepada Nasabah sehingga Nasabah memiliki kewajiban membayar angsuran sewa setiap bulannya. Pembayaran angsuran sewa yang dilakukan Nasabah secara otomatis menambah porsi kepemilikan Nasabah dan mengurangi porsi kepemilikan Bank sehingga pada saat pembiayaan lunas, porsi kepemilikan rumah atau apartemen akan beralih sepenuhnya kepada Nasabah.

Jangka waktu KPR Syariah Milenial dari BTN Syariah ini relatif lama bahkan sampai dengan 30 tahun. Lamanya jangka waktu ini sangat membantu nasabah kaum milenial karena angsuran KPR akan semakin kecil. Semakin panjang jangka waktu KPR yang diberikan bank, maka semakin ringan beban angsuran yang dibayarkan setiap bulannya. Fitur ini sangat menguntungkan nasabah karena nilai uang semakin lama semakin menurun (terdepresiasi) sementara nilai properti semakin meningkat. Pemahaman ini akan membuat produk properti menjadi obyek investasi yang menarik bagi kaum milenial.

Uang mula KPR Syariah Milenial BTN Syariah relatif lebih ringan. Khusus BUMN/PNS/TNI Polri/ASN uang muka antara 1% sampai dengan 2%. Sedangkan bagi warga masyarakat lainnya uang muka minimal 5%. Uang muka yang ringan memberikan kesempatan kepada milenial untuk dapat memiliki properti secara lebih dini. Kesulitan terbesar yang dihadapi pembeli rumah adalah tingginya harga jual properti yang ditawarkan pengembang, termasuk masih relatif tingginya uang muka yang dipersyaratkan serta beban angsuran KPR yang setiap bulannya harus dibayarkan.

Angsuran KPR Syariah Milenial BTN Syariah berjenjang sampai dengan 5 (lima) lima kali. Angsuran berjenjang ini sangat bermanfaat bagi kaum milenial. Angsuran di tahun-tahun pertama relatif kecil dan setelah lima tahun berikutnya semakin besar. Kondisi ini menyesuaikan dengan kemampuan penghasilan kaum milenial akan semakin besar seiring dengan kemapanan pekerjaan dan penghasilan yang diperolehnya.

Peluang Pengembang

Relatif banyaknya keuntungan yang diperoleh kaum milenial dari KPR Syariah Milenial ini menjadi peluang bagi pengembang. Selain jenis akad yang digunakan, ternyata BTN Syariah juga menawarkan sejumlah keringanan yang lain bagi nasabah KPR Hits, di antaranya uang muka ringan mulai 1%, angsuran yang terjangkau dengan dua pilihan skema. Pertama, dengan ujroh atau uang sewa (fee) sebesar 7,75% fixed selama 3 tahun pertama. Kedua, dengan ujroh sebesar 8,25% fixed selama 5 tahun pertama selanjutnya berjenjang selama jangka waktu KPR sampai dengan 30 tahun. KPR Hits juga memberikan peluang pelunasan KPR tanpa biaya penalti.

Untuk bisa mengajukan KPR Hits, nasabah berusia minimal 21 tahun, memiliki pekerjaan tetap dengan masa kerja minimal 1 (satu) tahun. Properti yang menjadi obyek pembiayaan dan menjadi agunan adalah rumah atau apartemen atau ruko ready stock atau sudah tersedia. Pengembang dapat bekerjasama dengan perbankan syariah yang menyalurkan KPR Syariah Milenial yang dituangkan dalam perjanjian kerjasama. Di dalam perjanjian kerjasama diatur hak dan kewajiban antara pengembang dan perbankan. Kerjasama antara pengembang dan bank yang memberikan dukungan fasilitas KPR Syariah Milenial ini akan memberikan manfaat secara optimal apabila segementasi pasar yang akan disasar adalah kaum milenial.

Pengembang sebenarnya tidak hanya dapat memanfaatkan dukungan KPR Syariah Milenial tetapi juga sebaiknya memanfaatkan dukungan pembiayaan modal kerja konstruksi dari perbankan syariah ini.

Perbandingan beberapa aspek yang diuraikan di atas dapat menjadi pertimbangan bagi pengembang dan kaum milineal dalam mengambil peluang dalam KPR Syariah Milenial. Semoga artikel ini bermanfaat. Aman dan bijaklah dalam bisnis properti.