GAGASAN

Negosiasi Sengketa Bisnis Properti Pasca Covid-19

Administrator | Kamis, 15 Oktober 2020 - 11:11:27 WIB | dibaca: 24 pembaca

Foto: Istimewa

Oleh: Juneidi D.Kamil, SH, Praktisi Hukum Properti dan Perbankan


Sengketa bisnis properti berpotensi meningkat. Data di penghujung 2019 memperlihatkan semakin banyak sengketa utang yang diajukan penyelesaiannya di Pengadilan Niaga, bahkan kecenderungannya semakin meningkat pada tahun ini. Memasuki 2020, tantangan kesulitan semakin bertambah, terlebih Covid-19 mewabah di Indonesia. Pelaku usaha properti pun segera mengambil langkah aman dan bijak dalam menghadapi tantangan ini.

Negosiasi menjadi salah satu solusi yang harus dikedepankan dalam menyelesaikan sengketa utang yang terjadi. Meski pun tidak semua pelaku usaha properti berhasil melakukannya.

Sengketa Bisnis Properti
Pelaku usaha bisnis properti masih belum bisa pulih dari kesulitan yang dihadapi. Berbagai masalah justru datang bertubi-tubi silih berganti, ibarat pepatah sudah jatuh masih tertimpa tangga pula.

Data akhir 2019 memperlihatkan peningkatan sengketa utang yang penyelesaiannya berlangsung di Pengadilan Niaga. Di seluruh Pengadilan Niaga sedang berlangsung 549 kasus terdiri dari 425 kasus PKPU dan 124 kasus Kepailitan. Sementara tahun sebelumnya, hanya terdapat 411 kasus yang terdiri dari 297 kasus PKPU dan 114 kasus Kepailitan. Penyelesaian sengketa utang untuk tahun 2020 berpotensi semakin meningkat seiring banyaknya tantangan yang harus dihadapi pelaku usaha properti.

Memasuki 2020, pengembang perumahan MBR masih dihadapkan dengan kuota subsidi yang terbatas. Keterbatasan kuota ditambah lagi penerapan SiKasep dan SiKumbang yang membuat realisasi KPR tidak bisa cepat diharapkan untuk membantu perputaran cash flow. Banyaknya persyaratan yang harus dipenuhi membuat pengembang harus benar-benar memiliki kesiapan dalam tata kelola bisnisnya.

Pengembang Jabodetabek dan beberapa wilayah lain saat awal tahun juga menghadapi musibah banjir. Beberapa lokasi proyek perumahan yang sebelumnya tidak pernah banjir, kini harus menghadapi musibah banjir. Proyek perumahan yang dilanda banjir akan semakin sulit dalam memasarkannya, bahkan pengembang harus mengeluarkan biaya pembangunan prasarana lain untuk mengatasinya.

Pada awal 2020, diterapkan pemberlakuan Pernyataan Standard Akutansi Keuangan (PSAK). Penerapan PSAK 71 pada dunia perbankan membuat bank harus melakukan langkah-langkah terbaik (best effort) untuk menyelesaikan kredit bermasalahnya (NPL). Bank tidak segan-segan melakukan sarana hukum dalam menyelesaikan kredit bermasalahnya apabila nasabah tidak beritikad baik.

Penerapan PSAK 72 membuat pengembang hanya dapat membuku penjualan pada properti yang sudah serah terima kepada konsumen. Pengembang bangunan bertingkat (high risk building) sangat merasakan dampak akibat pemberlakuan PSAK 72 ini. Hasil penjualan tidak langsung terbuku secara progresif akibat pemberlakuan ketentuan ini.

Dan, saat ini berjangkit pula wabah Covid-19 di seluruh dunia, tidak terkecuali Indonesia. Berjangkitnya wabah ini berdampak kepada semakin melambatnya pemasaran dan penyelesaian proyek properti. Pemasaran semakin melambat karena proyek properti dipasarkan lewat digital marketing masih memerlukan upaya tindak lanjut (follow up) kepada calon konsumennya agar membuahkan transaksi. Penyelesaian proyek juga terkendala karena terbatasnya modal usaha serta harga material yang semakin melonjak.

Semua situasi dan kondisi yang menghadang pengembang saat ini mengakibatkan terganggunya cashflow proyek properti yang sedang dibangunnya. Akibatnya, penyelesaian kewajiban kepada supplier, kontraktor, konsumen dan pemyelesaian utang perbankan menjadi tertunda. Dalam kondisi seperti ini, pelaku usaha properti memiliki potensi sengketa yang apabila tidak selesaikan secara aman dan bijak akan memperparah keadaannya.

Negosiasi sebagai Solusi
Cara aman dan bijak dalam menyelesaikan sengketa bisnis properti ini adalah dengan negosiasi. Negosiasi adalah salah satu alternatif penyelesaian sengketa yang dilakukan melalui penyelesaian di luar pengadilan. Penyelesaian dengan cara negosiasi diakui dalam Undang-undang Nomor 30 tahun 1999 tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa.

Negosiasi adalah perundingan antara pelaku bisnis properti dengan mitranya saat terjadi permasalahan diantara mereka. Pelaku bisnis properti memiliki mitra pemasok (supplier), pelaksana pembangunan (kontraktor), pemlik tanah (dalam hal kerjasama), konsumen properti dan juga perbankan. Penundaan pelaksanaan kewajiban kepada mitra harus dinegosiasikan secara terbuka agar mitra memahami situasi dan kondisi yang sedang dihadapi pelaku usaha properti.

Negosiasi dapat dilakukan ditempat masing-masing pihak atau pada sebuah tempat yang netral. Pemilihan tempat tergantung kesepakatan para pihak dengan pertimbangan-pertimbangan tertentu. Negosiasi dalam penyelesaian utang antara pelaku usaha properti dengan perbankan misalnya lazim dilakukan pada bank yang memberikan dukungan kredit modal kerja konstruksi atau kerjasama dukungan KPR-nya.

Penyelesaian dengan cara negosiasi harus senantiasa dikedepankan. Pelaksanaannya sebaiknya dilakukan sejak awal terjadinya potensi sengketa. Semakin cepat dilakukan akan semakin baik untuk menghindari semakin kompleksnya permasalahan. Negosiasi yang dilakukan membuat sengketa tidak mengemuka dan diketahui oleh pihak lain. Penyelesaian dilakukan antara pelaku usaha bisnis properti dengan mitranya. Dengan cara ini maka reputasi pelaku usaha bisnis properti akan tetap terjaga.

Meskipun negosiasi sebagai cara aman dan bijak dalam kenyataannya tidak semua berhasil sesuai harapan. Dalam negosiasi banyak faktor-faktor yang harus diperhatikan untuk keberhasilannya. Dalam melakukan negosiasi dengan perbankan misalnya, pengembang harus memperhatikan setidak-tidaknya 3 (tiga) hal. Pertama, pengembang memiliki persiapan yang cukup matang. Kedua, pengembang harus diwakili oleh pihak yang memiliki kapasitas dalam mengambil keputusan. Ketiga, penawaran pengembang sebagai solusi atas permasalahan kepada perbankan.

Dalam mempersiapkan negosiasi, pengembang harus sudah mengidentifikasi permasalahan-permasalahan yang dihadapinya. Saat bernegosiasi dengan perbankan, pengembang sedapat mungkin memaparkan secara komprehensif permasalahan yang dihadapi. Pemahaman terhadap permasalahan ini memberikan keyakinan kepada bank atas kompetensi pengembang untuk menyelesaikan permasalahan serta kelanggengan hubungan sampai dengan kredit lunas.

Sebelum melakukan negosiasi, bank juga mempersiapkan diri dengan terlebih dahulu melakukan know your customer (KYC) atau profilling atas nasabahnya. Berbekal dengan pengetahuan terhadap nasabah maka bank akan memerankan gaya negosiasi yang tepat serta keputusan yang akan diambil.

Pihak yang memiliki kapasitas mewakili pengembang dalam mengambil keputusan sangat penting hadir saat negosiasi berlangsung. Untuk kelancaran negosiasi pengembang dapat dibantu dengan negosiator yang kompeten. Negosiasi yang berlangsung menuntut informasi yang terperinci atas proyek properti yang didukung pembiayaannya oleh bank. Pengembang harus mengetahui ekspektasi atas kebutuhan bank saat negosiasi dilakukan.

Negosiator yang handal sudah mempersiapkan  zona kompromi yang diharapkan menjadi ruang untuk mencapai kesepakatan antara pengembang dan perbankan. Zona kompromi menjadi alternatif solusi serta dukungan yang diharapkan pengembang dari perbankan. Dalam membuat zona kompromi pengembang sebaiknya mengetahui adanya batasanbatasan yang dimiliki bank dalam mengambil keputusan.

Penutup
Pelaku usaha bisnis properti sebaiknya mengedepankan negosiasi dalam menyelesaikan sengketa. Sebelum melakukan negosiasi perhatikanlah faktor- faktor yang mempengaruhi keberhasilannya. Ketidakberhasilan dalam negosiasi yang dilakukan harus menjadi pelajaran berharga. “Jika Anda tidak bisa mengakui kesalahan yang telah Anda buat, maka akan sulit bagi Anda untuk melakukan perbaikan,“ demikian kata Linda Sanford seorang eksekutif teknologi Amerika yang bekerja di IBM.

Kita berharap agar tantangan-tantangan yang dihadapi pelaku usaha properti saat ini berhasil dilewati dengan baik. Semoga artikel ini bermanfaat, aman dan bijaklah dalam melakoni bisnis properti.