Dua tahun terakhir, pasar properti masih didominasi oleh pembelian rumah tapak (landed house). Sementara hunian vertikal atau apartemen paling terdampak selama pandemi, sehingga permintaan masih tertahan. Meski penjualan lesu, sejumlah proyek baru sudah bersiap masuk ke pasar.

Sejumlah lembaga riset mengungkapkan permintaan unit apartemen atau kondominium di Jakarta selama semester I-2022 masih stagnan. Hal itu diperparah dengan masih ting-ginya stok apartemen di pasar sehingga menekan harga jual. 

Knight Frank Indonesia mencatat hingga Juni 2022, sebanyak 9.494 unit apartemen di wilayah Jakarta belum laku terjual. Di sisi lain, hingga tahun 2025 ada sekitar 36.271 unit apartemen yang akan masuk pasar di Jakarta. 

Senior Research Advisor Knight Frank Indonesia, Syarifah Syaukat mengatakan sektor ini mengalami kontraksi harga di pasar sekunder. Sedangkan untuk harga stok produk baru, masih relatif stagnan. Sementara penyerapan penjualan tidak jauh berbeda dibanding dua tahun terakhir. 

“Tingkat penjualan apartemen di semester I-2022 berada di 95,8%. Meski positif, namun angka terse-but stagnan bahkan melemah dari tahun sebelumnya,” ujar Sari, demikian dia akrab disapa kepada wartawan, saat paparan data Jakarta Property Highlight H1 2022, bebe-rapa waktu lalu. 

Menurutnya, secara umum rerata pen-jualan stok baru kondominium mencapai angka 65,5% dengan rerata harga jual yang relatif stag-nan. Sedangkan untuk unit eksisting, ujar Sari, rerata harga jual bahkan alami pe-lemahan sebesar -5,76% (year on year). 

Meski masih stagnan, performa pasar apartemen disebutkan memperlihat-kan tren positif. Penjualan stok di segmen menengah menjadi penggerak uta-ma saat ini. Bahkan di Asia Pasifik, perminta-an apartemen di Jakarta diprediksikan menjadi salah satu yang teroptimis di 2022. Hal itu terlihat dari indikasi pertumbuhan eko-nomi dan inisiatif pengembang untuk melanjutkan proyek yang tertunda. 

“Kami berharap tahun ini menjadi turning point (titik balik) kebangkitan subsektor residensial termasuk apartemen. Kami belum dapat prediksi di tahun ini atau semester berikutnya, tetapi melihat alarm yang ada mudah-mudahan datang dalam beberapa bulan ke depan,” jelas Sari. 

Riset itu juga melaporkan bahwa stok apartemen eksisting di Jakarta paling banyak berada di luar kawasan central business district (CBD), yakni sebesar 72,9% dari total pasokan. Sisanya 16,4% ada di CBD serta 11,5% berada di kawasan premium non-CBD. Jika dirujuk perwilayah administrasi, apartemen eksisting terbanyak ada di Jakarta Selatan dan Jakarta Utara. 

Secara segmen pasar, sebaran apartemen eksisting berdasarkan kelas dipimpin oleh kelas middle sebesar 41,8%, diikuti lower middle 23,5%, upper middle 20,3%, upper 10,9%, dan high-end 3,5%. 

Sementara itu, dengan masuknya empat proyek apartemen di Jakarta pada tahun ini, stok baru apartemen akan mencapai 11.679 unit, atau meningkat lebih dari dua kali lipat dibandingkan tahun sebelumnya.

Selain itu, pada 2023 terdapat ada sebanyak 10.351 unit apartemen baru, kemudian 8.862 unit di 2024, dan sebanyak 2.306 unit di 2025. 

Dengan demikian, ungkap Sari, total future supply hingga tahun 2025 diproyeksi men-capai angka 36.271 unit. 

Lesunya penjualan apartemen di semes-ter I-2022 juga dicatatkan konsultan properti lainnya, Colliers International Indonesia. 

Disebutkan, penjualan apartemen pada kuartal II-2022 hanya 295 unit, hampir sama dengan kuartal sebelumnya. Sehingga total apartemen yang terjual sepanjang semester I-2022 hanya 573 unit. 

“Kinerja penjualan apartemen masih flat di kuartal II tahun ini, apalagi bertepatan dengan Ramadan dan Lebaran sehingga penjualan minim,” kata Senior Associate Director Colliers International Indonesia Ferry Salanto, baru-baru ini. 

Namun, suplai apartemen masih tetap tinggi dengan rampungnya pembangunan beberapa proyek apartemen milik pengem-bang. Di 2022, setidaknya ada 9 proyek apar-temen di kawasan Jabodetabek yang akan selesai. 

Harga Tertahan 

Laporan yang dirilis konsultan properti Jones Lang LaSalle (JLL) di kuartal II-2022 juga menunjukkan penjualan apartemen masih dalam tren lemah dengan tingkat per-mintaan di bawah 40%. 

Selain penjualan yang tertekan, harga apartemen juga tidak mengalami kenai-kan. Meski begitu, JLL menilai investasi apartemen untuk jangka panjang masih potensial. 

“Kalau dilihat pada saat ini, subsektor apartemen peminatnya masih minim dan tidak ada kenaikan harga. Sebetulnya memang kalau kita lihat investasi apartemen itu lebih ke jangka panjang atau long term,” ungkap Head of Research JLL Indonesia, Yunus Karim dalam paparan media, bebe-rapa waktu lalu. 

Dia menilai, pengembang cukup ber-hati-hati untuk memberikan kenaikan har-ga. Terlebih stok unit apartemen masih ter-sedia banyak. 

JLL menyebutkan, di kuartal II-2022 saja tercatat masih ada stok 34.000 unit yang belum selesai penawarannya di pasar. Ini membuat pengembang lebih fokus pada penjualan unit yang tersedia. 

 

“Meski harga secara umum terlihat stag-nan, namun untuk wilayah strategis masih berpotensi harga meningkat dan ini dapat dilihat sebagai suatu peluang bagi investor,” sebut Yunus Karim. 

 

Associate Director PT Leads Property Services Indonesia, Martin Samuel Hutapea mengatakan pengembang saat ini masih mengupayakan penjualan terhadap unit-unit yang belum terjual dalam dua tahun terakhir terutama akibat dampak pandemi Covid-19. 

“Permintaan unit yang ada tertolong karena pemberlakukan insentif Pajak Per-tambahan Nilai Ditanggung Pemerintah atau PPN DTP,” jelas Martin dalam ketera-ngannya. 

Dia juga mendorong pengembang un-tuk melakukan beberapa skema pemasar-an untuk menjaga stabilitas permintaan unit apartemen di semester II tahun ini. 

Menurut Martin, di dalam kondisi se-perti inilah para pengembang perlu untuk membombardir konsumen dengan bera-gam gimmick dan promo termasuk bekerjasa-ma dengan bank untuk menawarkan tingkat bunga KPA (kredit pemilikan apartemen) yang kompetitif. (Rinaldi/Teti)

Sumber:

Majalah REI