TOPIK UTAMA

Konsep Pengembangan TOD Masih Samar

Administrator | Rabu, 28 Agustus 2019 - 15:41:44 WIB | dibaca: 109 pembaca

Foto: Istimewa

Kalangan pengembang menilai konsep pengembangan Transit Oriented Development (TOD) yang digaungkan pemerintah masih samar. Pemerintah diharapkan memperjelas dan memerinci regulasi sehingga menarik bagi pelaku usaha properti.

Wakil Ketua Umum DPP Realestat Indonesia (REI) bidang Tata Ruang, Kawasan dan Properti Ramah Lingkungan, Hari Ganie mengungkapkan belum banyak anggotanya yang memahami konsep TOD yang akan dikembangkan pemerintah. Padahal, sudah banyak anggota REI yang membangun hunian terintegrasi.

“Konsep TOD ini memang baru di sini, padahal banyak pengembang terutama di Jabodetabek yang membangun properti terintegrasi (mixed use development). Tapi apakah diharuskan terintegrasi dengan stasiun ataukah bagian dari urban development,” ungkap Hari dalam sebuah diskusi di Jakarta, baru-baru ini.

Menurut dia, pengembangan TOD sejatinya bukan hanya menyangkut persoalan transportasi, tetapi terkait juga dengan urban development. Diantaranya masalah perizinan, pembebasan tanah, AMDAL dan sebagainya.

“Ada kawasan inti dan plasma, dan masalah pembebasan tanah ini tidaklah mudah. Pemerintah sebenarnya perlu melakukan penekanan di titik ini sebelum TOD diterapkan,” kata Hari.

Pengembangan TOD sejauh ini diatur oleh sejumlah aturan antara lain Perpres No. 55 Tahun 2018 tentang Rencana Induk Transportasi Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi; Permen ATR/Kepala BPN No. 16 Tahun 2017 tentang Pedoman Pengembangan Kawasan Berorietasi Transit; dan Pergub DKI Jakarta No. 44 Tahun 2017 tentang Pengembangan Kawasan Transit Oriented Development (sedang dalam proses revisi).

Ditambahkan Hari, pengembangan kawasan TOD akan menjadi peluang bagi bisnis properti di masa depan, terlebih di Jabodetabek. Beberapa pengembang anggota REI saat ini sedang dan akan mengembangkan kawasan di sekitar pintu transit kereta api, seperti Stasiun Jurangmangu oleh Jaya Group dan Stasiun Cisauk oleh Sinarmas Land.

Hal itu sejalan dengan arah perkembangan fasilitas transportasi publik yang mengarah ke sebelah barat Jakarta, mengikuti beban transportasi dan konsentrasi hunian yang semakin meningkat di wilayah tersebut. Selama ini, transportasi massal publik seperti MRT dan LRT, lebih banyak menangkap pasar di sebelah selatan dan timur Jakarta.

Potensi Pasar
Hari sependapat bahwa hunian terintegrasi termasuk TOD akan menjadi potensi pasar properti di masa mendatang, terlebih para generasi muda milenial. Ini menjadi tantangan tersendiri bagi pengembang sehingga dapat mengoptimalkan ceruk pasar yang ada.

Dia memperkirakan potensi pasar properti bagi kalangan milenial sangat besar, karena Indonesia tengah mengalami bonus demografi. Masih banyak anak-anak muda yang membutuhkan rumah,” ujar alumni jurusan Planologi Institut Teknologi Bandung (ITB) itu.

Ditambahkan, potensi pasar milenial ini sudah dimonitor anggota REI sejak lama, khususnya di segmen berpenghasilan sekitar Rp 3 juta sampai Rp15 juta per bulan, dimana populasinya diperkirakan mencapai 30 persen dari jumlah penduduk Indonesia.

Menurut Hari, mayoritas kaum milenial terkonsentrasi di lima kawasan kota yaitu Greater Jakarta, Bogor, Depok, Jogja, Solo Semarang, Surabaya, Makassar dan Medan Raya yang setiap wilayahnya memiliki penduduk cukup padat.

“Kalau dilihat dari pendapatannya, fresh graduate yang berusia 22-35 tahun dengan pendapatan di bawah Rp 4 juta memilih program FLPP MBR, sedangkan untuk usia menengah yang bergaji Rp10 juta per bulan, bisa memilih cicilan rumah sekitar Rp7 juta – Rp 8 jutaan,” rinci dia.

Sementara untuk mature dengan penghasilan setiap bulan minimal Rp 20 jutaan dapat memilih rumah di kota-kota. Seperti lokasi-lokasi dekat tempat kerja.

Ajak Pengembang
Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) justru mendorong pengembang swasta untuk berperan aktif melakukan pembangunan kawasan mix-use (permukiman, jasa, dan komersial) yang diintegrasikan dengan simpul transportasi publik atau TOD.

Konsep ini dianggap jitu sebagai salah satu solusi terhadap isu penyediaan perumahan dan kemacetan di kota besar. Konsep TOD juga sejalan dengan Program Sejuta Rumah untuk memenuhi kebutuhan hunian bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR).

“Sebenarnya tidak hanya pada integrasi moda transportasi, tetapi nanti arahnya juga ke pengembangan kawasan dan kota (urban development) sekaligus untuk pengurangan kawasan kumuh perkotaan,” kata Menteri PUPR Basuki Hadimuljono beberapa waktu lalu.

Kementerian PUPR bersama Kementerian Badan Usaha Milik Negara (BUMN) telah memulai penerapan konsep TOD sejak April 2017 dengan ditandai dengan pembangunan hunian vertikal Rusunami di Stasiun Kereta Tanjung Barat dan Pondok Cina di Depok, Jawa Barat.

Akibat animo masyarakat yang sangat baik, sinergi BUMN kembali meluncurkan tiga proyek TOD yang didukung penuh oleh Kementerian PUPR, yakni TOD Stasiun Senen, Juanda, dan Tanah Abang.

Sekretaris Ditjen Penyediaan Perumahan Kementerian PUPR Dadang Rukmana mengatakan, untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi para milenial di kawasan perkotaan yang lahannya mahal, pembangunan rumah susun berkonsep TOD yang dekat dengan lokasi stasiun kereta menjadi pilihan.

“TOD merupakan salah satu pendekatan yang akan terus kita dorong dalam menyediakan perumahan khususnya untuk MBR & kaum milenial,” kata Dadang dalam sebuah diskusi, baru-baru ini.

Dadang Rukmana mengatakan pembangunan rusun terintegrasi stasiun kereta merupakan langkah awal dari pembangunan hunian berkonsep TOD . Untuk selanjutnya pembangunan hunian berkonsep TOD juga akan dilakukan pada kawasan terminal bus.

“Karena jika kita melihat definisi TOD adalah pembangunan kawasan mix-use yang beriorientasi pada simpul-simpul transportasi, khususnya stasiun kereta, namun bisa juga terminal bus seperti di Baranangsiang, Bogor,” ujar dia.

Disebutkan, pembangunan TOD sejauh ini baru dilakukan melalui skema sinergi BUMN, misal antara Perum Perumnas dan PT Kereta Api Indonesia (KAI). Namun, menurut dia, ke depan tidak menutup kemungkinan pihak pengembang swasta akan turut berperan dalam pembangunan hunian terintegrasi simpul transportasi publik.

Idealnya, kata Dadang, pembangunan TOD dilaksanakan dengan skema Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU), karena simpul transportasi merupakan wujud pelayanan publik yang biasanya dimiliki BUMN berupa terminal atau stasiun.

“Mudah-mudahan pembangunan TOD yang sudah berjalan menjadi stimulus lahirnya inisiatif pengembang swasta untuk dapat memanfaatkan simpul transportasi yang titiknya banyak tersebut,” ujar Dadang.

Kementerian PUPR berencana akan mengembangkan hunian dengan konsep TOD di lahan milik Kementerian PUPR di Lebak Bulus. Pemerintah dalam hal ini berfungsi untuk memfasilitasi. Contoh Kementerian PUPR punya lahan di lokasi strategis yakni di Pasar Jumat, Lebak Bulus tepat di inner circle stasiun MRT Lebak Bulus.

Dadang menambahkan, peluang pembangunan hunian berkonsep TOD sangat besar. Untuk itu dia mendorong pihak pengembang swasta untuk dapat memanfaatkan peluang tersebut, mengingat jaringan transportasi perkotaan akan terus berkembang. (Rinaldi)