RISET

Pasokan Apartemen Baru

Jakarta Selatan dan Jakarta Barat Masih Jadi Lokasi Favorit

Administrator | Rabu, 16 September 2020 - 10:32:15 WIB | dibaca: 29 pembaca

Foto: Istimewa

Selama periode 2020 hingga 2023, pasar apartemen di Jakarta diperkirakan akan mendapatkan pasokan baru sekitar 49.200 unit apartemen. Sebagian besar masih terkonsentrasi di wilayah jakarta selatan, disusul jakarta barat.

Di tahun ini, pasokan baru diproyeksikan mencapai 26.000 unit, dimana 40% diantaranya merupakan suplai dari proyek-proyek apartemen yang jadwal penyelesaiannya tertunda di 2019. Demikian paparan riset yang dipublikasi perusahaan konsultan dan riset properti, Savills Indonesia yang diterima Majalah RealEstat, barubaru ini.

Secara rata-rata tahunan, pasokan apartemen baru di Jakarta selama periode 2020-2023 adalah sekitar 12.300 unit, atau lebih rendah dibandingkan rata-rata tahunan periode 2015-2019 lalu. Pada 2019, pasokan apartemen baru di Ibukota mencapai sekitar 19.100 unit.

Penurunan pasokan itu dipengaruhi harga lahan di Jakarta yang semakin mahal dan permintaan pasar yang masih belum banyak bergerak.

“Tahun ini konsentrasi pembangunan apartemen terbesar masih di Jakarta Selatan, dimana hampir semuanya adalah proyek hunian berbasis Transit Oriented Development atau TOD,” kata Kepala Riset dan Konsultasi Savills Indonesia, Anton Sitorus.

Pengembangan di Jakarta Selatan diperkirakan mencapai 31% dari total pasokan apartemen di Jakarta tahun ini, disusul Jakarta Barat (25%), Jakarta Utara (17%), Jakarta Timur (15%), Jakarta Pusat (7%) dan CBD Jakarta (5%).

Pasokan di CBD didominasi segmen atas (premium), sedangkan di luar itu merupakan apartemen kelas menengah. Secara keseluruhan, hampir 90% pasokan apartemen baru di 2020 dari segmen menengah dan menengah atas. “Dengan pasokan yang didominasi segmen menengah dan menengah atas, maka tingkat penjualan tertinggi kami perkirakan mencapai 62% Hal itu karena harga jualnya yang masih terjangkau,” kata Anton.

Masih Stagnan
Dalam jangka pendek, Savills memproyeksikan penjualan apartemen tahun ini tetap berada di tingkat yang sama dengan tahun lalu. Kondisi itu dipicu pasar yang menantang dalam tiga tahun terakhir. Pemerintah diharapkan dapat memberikan dukungan peraturan properti yang mampu memacu penjualan apartemen baik untuk jangka menengah hingga jangka panjang.

Harga diperkirakan relatif stabil pada titik saat ini hingga beberapa kuartal berikutnya. Setelah itu, harga kemungkinan akan meningkat secara moderat. Kenaikan harga yang lebih cepat dapat terjadi jika ekonomi nasional tumbuh lebih cepat. Di 2019, harga jual rata-rata apartemen di Jakarta berada di kisaran Rp 26,6 juta per meter persegi.

Anton menambahkan persaingan ketat mendorong pengembang untuk lebih kreatif dalam menarik pembeli. Berbagai strategi dan konsep perlu diadopsi, termasuk mengoptimalkan kenyamanan bagi penghuni. Antara lain pengembangan apartemen yang memiliki akses mudah ke fasilitas transportasi umum, menyediakan fasilitas taman dan ruang interaksi bersama bagi penghuni apartemen. 

Sementara itu, Managing Partner Real Estate Management Coldwell Banker Commercial, Tommy Bastamy mengatakan mulai bergairahnya minat investor untuk membeli apartemen sebagai alternatif investasi akan mendorong penyerapan pasokan apartemen. Karena itu, dia memprediksi pasar apartemen akan lebih baik dibandingkan 2019.

“Untuk apartemen ini permintaannya memang lebih dominan dari investor ketimbang end user,” ujarnya.

Meski dari sisi permintaan melambat, namun dia menyebutkan bahwa apartemen merupakan sektor yang sejak beberapa tahun belakangan ini harganya tetap positif meski dengan pertumbuhan tipis di kisaran 2,5% hingga 3% per tahun. Angka tersebut masih di bawah Singapura yang kenaikan harganya bisa mencapai lebih dari 10%.

Menurut dia, investor masih akan melihat sektor apartemen sebagai investasi yang baik. Pertama, investor melihat masih ada potensi pasar sewa yang cukup besar.

Selain itu, segmen investor juga melihat bahwa properti masih tetap menjadi salah satu alternatif instrumen investasi yang menjanjikan dan risikonya cenderung lebih rendah jika dibandingkan beberapa instrumen investasi lain.

Kondisi 2019
Masih berdasarkan riset Savills, pasokan apartemen baru di Jakarta pada 2019 mencapai sekitar 19.100 unit, sehingga menambah total pasokan apartemen di Jakarta menjadi sekitar 168.400 unit.

Dari 19.100 unit pasokan baru pada tahun lalu itu, segmen menengah ke atas mendominasi yakni sebesar 52%. Pengembang tampaknya mulai menggeser target pasar dari semula di segmen menengah bawah ke menengah atas.

Setelah tiga tahun tanpa pasokan, dua proyek apartemen di segmen kelas atas pada 2019 telah membawa pasokan baru. Kedua proyek itu adalah Anandamaya dan Langham.

Tahun lalu, sebagian besar pasokan apartemen berada di luar area CBD Jakarta (81%) dengan persentase tertinggi di Jakarta Barat (23%), serta Jakarta Selatan dan Jakarta Utara masing-masing 19% dan 18%. Selanjutnya, di CBD 19%, dan sisanya 6% berlokasi di Jakarta Timur.

“Meski pasar mengalami perlambatan di tiga tahun terakhir, namun minat untuk mengembangkan apartemen di Jakarta tetap stabil, ditopang tingginya populasi penduduk di ibukota Jakarta,” kata Anton.

Sepanjang 2019, sebagian besar proyek apartemen yang diluncurkan berada di segmen menengah, padahal di tahun sebelumnya pengembang lebih fokus pada pengembangan di segmen menengah atas atau segmen premium.

Kondisi itu didorong karena melemahnya permintaan unit hunian di segmen tersebut, sehingga pengembang menyasar target pasar yang lebih terjangkau untuk pengguna atau end user. (Rinaldi)