Seperti halnya pengembangan kota-kota baru yang terencana (planned city) di dunia, pembangunan Ibu Kota Negara (IKN) haruslah menerapkan prinsip sinergi dan kolaborasi dengan swasta.

Pemerintah melalui Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) sudah bersiap untuk melakukan pembangunan infrastruktur dasar dan kawasan inti IKN di Penajam Paser Utara, Kalimantan Timur. Di sisi lain peraturan turunan dari Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2022 tentang Ibu Kota Negara juga tengah digodok.

Lalu apa tanggapan pelaku usaha properti, berminatkah mereka untuk berinvestasi di IKN baru?

Ketua Kelompok Kerja (Pokja) IKN DPP Realestat Indonesia (REI) Soelaeman Soemawinata mengatakan sebagai asosiasi yang sejak awal sudah dilibatkan sejak pembahasan IKN baru pihaknya sangat concern dalam memberi dukungan kepada pemerintah. Tidak hanya pemikiran, namun juga siap terlibat langsung dalam pembangunan fisik di kawasan IKN.

“Dari awal 2019 REI sudah aktif terlibat dalam pembahasan IKN, bahkan sebelum lokasi di Penajam Pasar Utara ditetapkan pemerintah. Saat itu, saya yang masih menjabat Ketua Umum DPP REI berulang kali diundang Bappenas, termasuk dalam pembahasan lokasi IKN,” ujar Eman, sapaan Soelaeman Soemawinata kepada Majalah RealEstat Indonesia, baru-baru ini.

Ketika itu, ujarnya, ada tiga lokasi yang akan ditetapkan pemerintah yakni Pontianak, Palangkaraya dan Balikpapan. Sebagai asosiasi yang anggotanya dinilai sudah berpengalaman membangun kota baru, saat itu REI memberi masukan agar lokasi yang dipilih adalah di sekitar Balikpapan. Kenapa?

Pertama, kata Eman, kota baru IKN ini harus memiliki ketersediaan lahan cukup yang dapat dibebaskan pemerintah dengan mudah. Seperti diketahui sebagian besar lahan IKN yang ditetapkan pemerintah berada di dalam kawasan hutan produksi yang dikuasai oleh negara.

Kedua, kota baru ini harus mempunyai akses dan aktivitas ekonomi yang ditunjang oleh kota-kota di sekitarnya. Jarak lokasi IKN di Penajam Paser Utara dengan dua kota terbesar di Kalimantan Timur yakni Balikpapan dan Samarinda masing-masing hanya sekitar 75 kilometer dan sekitar 200 kilometer.

Ketiga, pembangunan kota baru memerlukan akses mudah untuk pengiriman logistik seperti bahan material dan pekerja bangunan. Balikpapan dianggap sangat strategis karena memiliki pelabuhan, selain terdapat dua bandara bertaraf internasional di Balikpapan dan Samarinda yang membuat aktivitas logistik lancar.

“Semua keunggulan tersebut menjadi rekomendasi REI kepada pemerintah saat itu, sehingga kemudian ditetapkan Penajam Paser Utara yang berlokasi dekat dengan Balikpapan sebagai lokasi IKN baru,” papar alumni Jurusan Teknik Planologi Institut Teknologi Bandung (ITB) tersebut.

Selanjutnya, ungkap Eman, seperti halnya kota-kota baru di dunia, pembangunannya harus berkolaborasi dengan sektor swasta (private sector). Dia memberi contoh  perbandingan pembangunan Kota Jakarta yang sebagian besar dilakukan oleh sektor swasta khususnya pengembang properti. Hanya sedikit sekali gedung yang mampu dibangun pemerintah karena berbagai keterbatasan termasuk anggaran.

Namun ditegaskan, sektor swasta cukup berhati-hati untuk terlibat dan berinvestasi. Dibutuhkan aturan dan kepastian hukum yang jelas sehingga kerugian investasi dapat diminimalisir. Apa saja kepastian yang dibutuhkan swasta untuk mau masuk berinvestasi di kawasan pengembangan baru seperti IKN?

Pertama, menurut Eman, swasta perlu melihat dulu infrastruktur dasar yang dibangun. Infrastruktur dasar menjadi tanggung jawab mutlak pemerintah di IKN. Seperti diketahui, Kementerian PUPR juga sudah merilis informasi bahwa pembangunan infrastruktur dasar termasuk hunian bagi Aparatur Sipil Negara (ASN) akan mulai dikerjakan pada semester kedua tahun ini.

“Ya memang itu (infrastruktur dasar) peranannya ada di pemerintah terutama akses dasar seperti jalan raya, jalan tol, listrik, air bersih dan sebagainya. Kalau infrastruktur dasar sudah tersedia, tentu lebih menarik swasta untuk bergerak,” ujar dia.

Kemudian nanti ada infrastruktur lanjutan seperti airport, pelabuhan, telekomunikasi, public transport, dan hunian ASN yang dibangun swasta dan pemerintah atau kerjasama keduanya misalnya lewat mekanisme kerjasama pemerintah dan badan usaha (KPBU).

Sedangkan gedung perkantoran pemerintah nantinya juga mungkin melibatkan swasta yang dapat dibayar pemerintah dengan sistem installment (mencicil) jika anggaran pemerintah terbatas.

Selanjutnya investasi murni swasta dapat masuk untuk membangun fasilitas publik seperti rumah sakit, pendidikan, kawasan komersial dan industri, serta hunian non-ASN.

Kepastian Lahan

Hal kedua yang dinanti swasta adalah mengenai kepastian ketersediaan lahan dan aturan kepemilikan lahan di IKN. Menurut Eman, tanah untuk pengembangan di IKN haruslah disediakan pemerintah. Nantinya swasta akan membeli atau menyewa lahan tersebut kepada pemerintah atau dalam hal ini badan otorita IKN yang segera dibentuk. Tentunya swasta tidak mendapatkan lahan tersebut secara gratis atau cuma-cuma. Menurutnya, yang dinanti pengembang saat ini skemanya akan seperti apa? Apakah bisa dibeli putus atau disewakan dengan status HGB Di Atas HPL selama 99 tahun misalnya.

“Kabarnya peraturan turunan soal tata ruang dan kepemilikan aset di IKN sekarang sedang disusun pemerintah. Kita tunggu saja. Tapi kalau tidak ada regulasi yang jelas soal tanah di IKN, saya kira swasta akan pikir-pikir (berinvestasi),” jelas Eman.

Ketiga, kepastian rinci soal Rencana Detail Tata Ruang (RDTR). Misalnya di kawasan mana untuk hunian, untuk perkantoran dan kawasan untuk properti komersial. Kemudian perlu regulasi pemerintah menyangkut KDB (koefisien dasar bangunan) dan KLB (koefisien luas bangunan).

Yang terakhir adalah regulasi dan kemudahan perizinan. Menurut Eman, semua yang berkaitan dengan informasi perizinan di IKN pasti dinantikan oleh swasta terutama pengembang saat ini. Selain itu, pengembang perlu informasi berapa ASN yang akan dipindahkan ke IKN sehingga mengetahui berapa potensi pasar (captive market) hunian di IKN.

“Urusan hunian ASN memang domain pemerintah, tetapi untuk pembangunannya bisa saja mengajak pengembang swasta. Tinggal dirinci saja untuk eselon sekian tipe rumahnya berapa luas dan kebutuhannya berapa unit,” pungkas Eman.

Pemindahan ASN ke IKN akan dilakukan secara bertahap. Tercatat ada 118.000 hingga 180.000 Aparatur Sipil Negara (ASN) yang akan pindah ke IKN dalam waktu dekat ini. (Rinaldi)

Sumber:

Majalah REI