Bisnis ruang perkantoran di kawasan pusat bisnis atau Central Business District (CBD) Jakarta masih tertekan akibat dampak pandemi Covid-19 yang makin berlarut-larut. Rata-rata tingkat okupansi gedung perkantoran tetap berada di level rendah, sedangkan harga sewa masih tertekan karena banyak ruang kosong.

Konsultan properti Cushman & Wakefield menyebutkan aktivitas sewa-menyewa ruang kantor di CBD masih relatif lemah pada kuartal III-2021 karena perpindahan mayoritas penyewa dari gedung lama ke gedung baru tanpa adanya perluasan ruang.

Namun tren kontraksi pasar tampak membaik yang ditunjukkan oleh tingkat penyerapan negatif yang lebih rendah sebesar minus 4.200 meter persegi (m2), dibandingkan minus 24.000 m2 di kuartal sebelumnya.

“Hal itu merupakan tanda positif dari pemulihan pasar dalam waktu dekat. Adapun rata-rata tingkat hunian pasar perkantoran CBD relatif stabil di angka 70,6% hingga akhir September 2021,” sebut laporan tersebut.

Sementara tarif sewa dasar Rupiah menurun lebih lanjut sebesar minus 2,3% secara kuartal per kuartal menjadi Rp180.500 per meter persegi per bulan sejalan dengan permintaan pasar yang masih lemah. Sementara untuk tarif sewa dalam ekuivalen Dolar AS relatif stabil karena penguatan Rupiah yang signifikan (sebesar +1,4 %) selama kuartal yang ditinjau. Sedangkan tarif service charges tidak berubah selama kuartal III-2021.

Meredanya penyebaran Covid-19 secara keseluruhan di Tanah Air memicu tren pemulihan pasar akan terjadi pada kuartal berikutnya, dengan syarat tidak terjadi lonjakan kembali. Harga sewa diperkirakan tetap berada di bawah tekanan karena ruang kosong akan terus meningkat hingga pertengahan 2022 sehubungan dengan penyelesaian beberapa proyek perkantoran baru yang besar di kawasan Sudirman dan Thamrin.

Perusahaan konsultan properti lainnya, Coldwell Banker Commercial mengungkapkan situasi serupa.

Angra Anggraeni, Senior Manager Coldwell Banker Commercial menyebutkan pasar perkantoran di Indonesia masih terkontraksi sebagai dampak pandemi. Rata-rata tingkat okupansi gedung perkantoran masih di level yang rendah, dengan tingkat kekosongannya rata-rata mencapai 25%. Okupansi yang rendah masih akan terjadi jika kebijakan PPKM darurat tetap dilanjutkan.

Diakui, masih ada kenaikan okupansi di beberapa gedung perkantoran di kawasan CBD Jakarta, namun hal itu lebih dikarenakan adanya relokasi penyewa dari gedung lama ke gedung lain.

“Ada penyewa yang melakukan ekspansi ruang atau ada muncul penyewa baru. Namun downsizing juga terus terjadi karena penyewa melakukan efisiensi ruang yang salah satunya karena penerapan work from home (WFH),” papar Angra.

Pelonggaran PPKM sejak Agustus 2021 memberikan sentimen positif terhadap kegiatan sewa ruang kantor, dimana banyak calon penyewa mulai melakukan survei. Namun kondisi itu belum memberi dampak signifikan terhadap bisnis ruang perkantoran.

Negosiasi Harga

Selain okupansi, harga sewa perkantoran juga terus tertekan. Penyesuaian dan negosiasi masih terus berlanjut untuk mengakomodasi kebutuhan penyewa.

“Kami belum melihat indikasi kenaikan harga sewa. Sebaliknya landlord akan sangat berhati-hati sekali dalam menetapkan harga sewa,” ujar Angra.

Coldwell menyarankan pengembang untuk mengutamakan mengamankan okupansi gedungya. Dalam hal ini, pengembang harus memastikan bahwa para penyewa eksisting sudah memperbarui kontrak sewa perkantoran dan tidak memilih relokasi ke gedung lain.

Selain itu, lakukan improvisasi pada gedung perkantoran seperlunya dengan menerapkan prinsip sehat dan higienis untuk kenyamanan penyewa di masa pandemi. Pengembang juga dapat menangkap peluang memperoleh penyewa yang cukup aktif seperti perusahaan fintech dan e-commerce.

Sementara itu, Savills Indonesia memprediksi pasar perkantoran di CBD akan menerima lebih dari 800.000 m2 potensi pasokan baru dalam tiga tahun mendatang. Pasokan itu terdiri dari 282.000 m2 yang akan memasuki pasar pada tahun ini dan lebih dari 382.000 m2 pada 2022.

Pasokan Grade A mendominasi yakni sekitar 40%, diikuti pasokan Grade B sekitar 27% dan pasokan Grade Premium sekitar 24%. Sementara itu, pasokan Grade C menyumbang sekitar 9% dari total stok.

Director Head of Research and Consultancy Savills, Anton Sitorus mengatakan saat ini lebih banyak bangunan baru menawarkan kualitas yang jauh lebih baik dan paket sewa menarik. Namun, mengingat situasi pandemi saat ini masih berlanjut, diperkirakan pertumbuhan permintaan kantor akan terjadi secara bertahap. 

Dia memperkirakan permintaan ruang kantor CBD akan meningkat menjadi sekitar 26% pada akhir 2021 dan meningkat lebih lanjut menjadi sekitar 27% di 2022.

“Persaingan antar pemilik ruang kantor untuk mempertahankan penyewa diperkirakan akan terus berlanjut,” ungkap Anton. (Rinaldi)

 

Sumber:

Majalah REI