Riset Jakarta Property Highlight H1 yang dipublish Knight Frank Indonesia menyebutkan rerata tingkat penyewaan subsektor apartemen sewa di semester i-2022 sebesar 58,8%. Angka itu memperlihatkan permintaan sewa apartemen masih tertahan dibandingkan semester sebelumnya.

Tetapi dibandingkan periode yang sama tahun lalu, tingkat penyewaan itu tumbuh 1,45%. Riset juga mencatat pelemahan harga sewa sebesar -3,34% pada semester 1-2022. 

Country Head Knight Frank Indonesia, Willson Kalip mengungkap-kan bahwa sejak pandemi melanda di Maret 2020 subsektor apartemen sewa sudah menunjukkan tren penurunan tingkat hunian dan permintaan. 

Hal itu dipicu karena banyak warga negara asing (WNA) terutama pekerja asing (ekspatriat) dan tenaga ahli dari berbagai perusahaan di Jakarta dan sekitarnya yang “pulang kampung” ke negara masing-masing.

 

“Seharusnya, performa tahunan dari subsektor apartemen sewa pada tahun ini lebih baik dari tahun sebelumnya, apalagi 83% future project saat ini berada dalam fase konstruksi. Ini memberi sinyal adanya perbaikan performa di apartemen sewa pada tahun ini,” kata Willson Kalip kepada wartawan, baru-baru ini. 

Menurutnya, ketahanan subsektor apartemen sewa terletak pada adanya berbagai inovasi layanan yang ditawarkan pengelola untuk terus bertahan seperti penerapan strategi paket sewa harian, short stay, dan staycation. 

Jakarta Property Highlight H1 menyebutkan di semester I-2022, Jakarta mendapatkan tambahan 429 unit apartemen sewa baru. Ini membuat total apartemen sewa di Jakarta menjadi 9.348 unit. Sementara future supply yang masuk tahun ini sebesar 56% dari jumlah total 1.619 unit hingga tahun 2025. 

Senior Research Advisor Knight Frank Indonesia, Syarifah Syaukat menam-bahkan adapun tingkat hunian (okupansi) di paruh pertama tahun ini menguat 0,4% sehingga menjadi 58,8%. Secara tahun ke tahun (year on year), tingkat okupansi apartemen sewa di Jakarta tercatat mengalami kenaikan sebesar 1,4%. 

“Meski kenaikan tingkat hunian masih relatif tipis, namun kami melihat ada tren positif sehingga bisa merevisi kinerja apartemen sewa di Jakarta ke depan,” papar Sari, demikian dia akrab disapa. 

Sedangkan dari sisi harga, apartemen sewa di kawasan central business district (CBD) mengalami penurunan harga sebesar 0,3% dari semester sebelumnya. Tapi apartemen sewa yang berada di area prime-non CBD harga sewanya justru naik sebesar 1,5% dibandingkan semester lalu. 

Menurut Sari, sekitar 34% dari proyek eksisting masih menahan kenaikan harga sewa hingga saat ini dan pemilik unit lebih memilih untuk menarik kembali minat penyewa.

 

Tren Ekspatriat 

Colliers International Indonesia menyebutkan pasca pelonggaran aturan kedatangan dari luar negeri dan aktivitas masyarakat di dalam negeri, tren ekspatriat yang kembali ke Indonesia mulai meningkat sejak kuartal II-2022.

“Kedatangan kembali ekspatriat ke Indonesia membantu meningkatkan per-mintaan apartemen sewa terutama untuk jangka panjang. Di sisi lain permintaan dari dalam negeri ditunjang dari kunjungan sing-kat,” ujar laporan tersebut. 

Tren peningkatan ini diperkirakan akan berlanjut sampai akhir 2022, dimana pasar apartemen sewa akan pulih bersamaan de-ngan peningkatan perekonomian dan geliat aktivitas masyarakat. 

Lenny Sinaga Head of Residential Ser-vices Colliers International Indonesia me-ngatakan sejak April 2022 warga negara asing sudah mulai berdatangan, setidaknya hingga Juli atau sebelum mulai tahun ajaran baru. Apalagi mereka banyak yang mem-bawa keluarga termasuk anak-anaknya. 

“Hingga akhir tahun ini diprediksi akan terus bertumbuh hingga 20%. Ini sudah sangat positif dibandingkan 2020,” ujar Lenny kepada Majalah RealEstat Indonesia. 

Tak hanya itu, kini banyak proyek hunian yang kembali berjalan sehingga pada tahun depan pasokan bertambah 20%-25% ter-masuk untuk hunian ekspatriat. Selain itu, pemerintah tengah menggencarkan ren-cana pemindahan base camp salah satu start-up besar yang juga tengah gencar ber-investasi di Indonesia. 

Lenny menyebutkan WNA sudah mulai berani masuk kembali ke Indonesia dan melihat bagaimana Pemerintah Indonesia berusaha keras mengendalikan Covid-19. Di sisi lain, perusahaan asing masih percaya dengan kondusifitas di Indonesia, baik dari sisi bisnis, politik, keamanan dan kesehatan. 

“Tenant market masih terjadi, tapi pemilik (landlord) mengerti kondisi permintaan be-lum begitu baik, sehingga harga belum ter-lalu tinggi dan masih fleksibel,” tegas Lenny. 

Menurutnya fleksibilitas meliputi masa sewa dan juga sistem pembayaran. Landlord, kata Lenny, makin memberikan kemudahan kepada penyewa. Langkah ini dinilai sangat tepat, karena kondisi Indonesia tidak me-mungkinkan untuk menaikkan properti se-cara drastis. 

Data Colliers International menyebutkan ekspatriat yang mendominasi permintaan saat ini sebesar 60% berasal dari India. Sedang-kan sisanya dari Eropa, Rusia, dan Amerika Serikat. Secara lokasi, meski Jakarta Selatan masih menjadi primadona bagi ekspatriat, namun kawasan BSD City, Bintaro, dan Alam Sutera kini juga mulai digemari oleh WNA.

 

Pandemi juga telah mengganggu ang-garan perusahaan, sehingga memaksa mereka untuk mengurangi pengeluaran untuk perumahan karyawan. Perusahaan cenderung memberi wewenang kepada ekspatriat untuk mencari secara langsung. “Penyewa dan landlord sekarang cenderung tawar-menawar,” kata Lenny. 

Direktur Utama PT Pollux Aditama Kencana, Yanto Zefania mengakui dalam beberapa bulan terakhir pihaknya menda-patkan banyak sekali permintaan sewa apartemen dari sejumlah perusahaan di sekitar kawasan Cikarang terutama yang mempekerjakan orang asing. 

“Sejak pelonggaran aktivitas masyarakat, banyak sekali perusahaan yang mencari unit apartemen sewa untuk tempat tinggal karyawannya. Meski permintaan tinggi, tetapi suplai apartemen sewa di sini masih kurang, sehingga kami melihat potensi pasarnya cu-kup besar,” ungkap Yanto kepada wartawan. 

Untuk itu, pengembang Chadstone Residence yang merupakan bagian dari Superblok Pollux Chadstone itu memilih untuk mengaktifkan Tower Christie untuk menangkap peluang meningkatnya permin-taan dari ekspatriat tersebut. Permintaan disebutkan terus meningkat sejak awal pe-ngujung semester I-2022. (Rinaldi/Teti)

 

Sumber:

Majalah REI