TOPIK KHUSUS

Bunga acuan turun, Bunga KPR kapan?

Administrator | Selasa, 12 November 2019 - 10:51:53 WIB | dibaca: 179 pembaca

Foto: Istimewa

Setelah lama menahan suku bunga acuan di level 6% sejak November 2018, Bank Indonesia (BI) akhirnya kembali menurunkan suku bunga acuan sebesar 0,25 basis poin (bps) menjadi 5,75%. Langkah ini dinilai akan menjadi momentum untuk mendorong pertumbuhan ekonomi termasuk di sektor properti. Pengamat dan pelaku usaha berharap penurunan bunga acuan BI tersebut segera diikuti penurunan bunga KPR.

Analis Binaartha Sekuritas, Muhammad Nafan Aji memperkirakan penurunan suku bunga akan memberikan efek positif terhadap penurunan bunga kredit kepemilikan properti. 

Industri properti, ungkap dia, akan diburu masyarakat dengan harapan mendapatkan kredit unit rumah hunian dengan bunga rendah. Begitu juga dari sisi investasi, industri properti bisa menjadi sektor unggulan pasca keputusan BI tersebut.

“Demand kredit bank di sektor properti akan meningkat dan itu bakal membuat pasar properti dan konstruksi menggeliat,” papar Nafan.

Namun, menurut Ekonom Institute for Development of Economics and Finance (Indef), Abra Talatov, penurunan suku bunga kredit bank belum bisa berlaku langsung dalam waktu dekat. Sebab, kata dia, lazimnya perbankan membutuhkan waktu untuk mentransmisi kebijakan suku bunga baru dari BI.

“Penurunan suku bunga kredit properti tentu akan berdampak positif, apalagi BI juga sebetulnya sudah menstimulus pasar dengan penurunan LTV (batas uang muka),” tutur dia.

Ketua Dewan Komisioner Otoritas Jasa Keuangan (OJK) Wimboh Santoso menyebutkan perbankan setidaknya butuh waktu paling lama enam bulan untuk menurunkan suku bunga kredit. Itu berarti efek penurunan bunga acuan BI belum dapat langsung berimbas terhadap pasar properti.

“Transisi suku bunga BI terhadap perbankan biasanya butuh waktu 3,4 bulan sampai 6 bulan, tergantung masing-masing bank,” ujar Wimboh kepada wartawan di Gedung BI, Selasa (30/7/2019).

Menurut Head of Research dan Direktur Savills Indonesia Anton Sitorus, penurunan suku bunga acuan BI seharusnya memang diikuti juga dengan penurunan bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dan Kredit Pemilikan Apartemen (KPA) sehingga lebih mendorong minat masyarakat untuk membeli properti.

“Tapi praktiknya, meski suku bunga acuan BI naik turun dalam beberapa tahun terakhir, ternyata dampaknya tidak bisa langsung kelihatan di sektor properti karena properti itu bukan sektor yang likuiditasnya tinggi,” ujar Anton.

Dia menambahkan, dari tahun 2017 suku bunga acuan BI rendah, namun kondisinya sampai sekarang bunga kredit bank tetap sama saja terlebih untuk kredit properti. Padahal suku bunga yang diberlakukan bank, menurut Anton, sebenarnya masih bisa di posisi yang lebih rendah.

Meski begitu diakuinya, pasar properti tidak semata-mata hanya dipengaruhi tingkat bunga kredit, tetapi banyak faktor penggerak lain, antara lain faktor harga.

Direktur Eksekutif Indonesia Property Watch (IPW) Ali Tranghanda memperkirakan penurunan bunga acuan BI dalam tiga bulan ke depan akan mendorong sektor properti bergerak naik seiring penurunan bunga kredit properti.

“Kalau prediksi saya penurunan suku bunga acuan akan membuat bunga KPR/KPA turun dalam tiga bulan ke depan dan pasar properti akan bergerak naik,” papar Ali.

IPW mendesak perbankan dapat mempercepat penurunan bunga KPR/KPA sehingga pertumbuhan kredit properti lebih baik di 2019. Menurut hitung-hitungan Ali, penurunan bunga KPR sekitar 1% bisa menumbuhkan permintaan KPR/KPA sampai sekitar 4%-5%. Sedangkan pertumbuhan permintaan KPR/KPA bisa sebanding dengan pertumbuhan penjualan rumah.

“Sehingga penjualan rumah diharap bisa meningkat dua kali lipat dari posisi saat ini,” ungkap dia.

Disebutkan, pergerakan pasar properti sesungguhnya sudah terlihat terutama di segmen menengah dan menengah atas. Pada kuartal II-2019 misalnya, riset IPW memperlihatkan adanya tren pertumbuhan penjualan, meski sedikit terganggu karena momen Hari Raya Idul Fitri dan tahun ajaran baru.

Berdasarkan data IPW, penjualan rumah dengan segmen harga Rp 301 juta hingga Rp 500 juta naik tipis 2,50%, sedangkan rumah segmen di atas Rp500 juta hingga Rp1 miliar tumbuh 9,80%. Demikian pula rumah tapak di segmen Rp1 miliar hingga Rp 2 miliar tumbuh 77,20%.

“Hingga akhir tahun ini, rumah tapak di kisaran harga Rp 500 juta hingga Rp 1 miliar di daerah penyangga Jakarta masih akan jadi primadona,” jelas Ali.

Beban Pengembang
Ketua Umum DPP Realestat Indonesia (REI) Soelaeman Soemawinata mengatakan selama ini penurunan BI Rate memang tidak banyak berpengaruh terhadap pasar properti, namun berkaitan dengan sistem perbankan. Dia memberi contoh saat BI Rate menyentuh level 4,5 persen, bunga KPR/KPA tetap tinggi di level sekitar13%.

“Jadi kalau ditanya dampak penurunan BI Rate terhadap pemulihan pasar properti, sejauh ini saya belum melihat efek langsungnya. Belum banyak membantu, ya karena bunga kredit properti tetap tinggi,” kata Eman, demikian dia akrab dipanggil.

Begitu pun, dia tetap mengapresiasi perbankan nasional yang tidak menaikkan bunga kredit properti ketika BI Rate tinggi di level 6 persen sejak November 2018. Langkah itu setidaknya mempertahankan pasar properti tidak ambruk lebih dalam lagi. Eman menyebutkan saat itu dia bahkan keliling meminta kepada bank supaya tidak menaikkan bunga kredit properti.

“Kalau ditanya apakah kredit properti sekarang tinggi, kami akui iya. Idealnya bunga kredit bank itu dua kali BI Rate. Tetapi ini kan kembali lagi kepada kepercayaan diri setiap bank,” kata dia.

Meski tidak banyak berharap dari penurunan BI Rate, namun REI tetap optimistis pasar properti tahun ini akan bertumbuh sekitar 10%.

Sekretaris Jenderal DPP REI Paulus Totok Lusida optimistis pertumbuhan industri properti akan tumbuh, terutama di semester II-2019. Sejumlah stimulus sudah dilakukan pemerintah dari pelonggaran aturan LTV, relaksasi aturan pajak barang mewah dan tentu nanti diharapkan diikuti penurunan bunga kredit properti.

“Stimulus-stimulus yang diberikan pemerintah kami yakin akan membantu pemulihan pasar properti. Kalau dilihat riset beberapa lembaga, pemulihan sektor properti kelihatan terus terjadi,” ungkap Totok.

Diakui Totok, beban berat yang dipikul pengembang dalam rezim bunga kredit tinggi juga dipengaruhi oleh lamanya perizinan pembangunan properti. Semakin lama proses perizinan, maka semakin berat beban bunga yang dipikul penembang. Bisa dikatakan, saat ini hampir separuh dari beban biaya produksi pengembang adalah bunga bank. (Teti/Rinaldi)